دراسة: عدم تقسيم الأراضي وفق النمط الأنسب وراء أزمة السكن

أظهرت نتائج دراسة علمية بعنوان الأنماط التخطيطية وتأثيرها على التخطيط العمراني المحلي بالمملكة العربية السعودية، أن هناك غيابا للتأثير النمطي في تقسيم المخططات السكنية وعدم ملاءمتها للبيئة أو الجوانب الاجتماعية والاقتصادية وبالتالي عدم تحقيق الملاءمة العمرانية التخطيطية المثلى، فلا توجد ملاءمة مثالية أو مكتملة الجوانب، فالمخطط الناجح عمرانيا قد لا يكون ناجحا اقتصاديا أو قد يكون ناجحا بدرجة أقل سواء أكان ذلك اقتصاديا أو اجتماعيا، والمخطط الذي ينجح اقتصاديا قد لا ينجح بيئيا، ودرجة الملاءمة ظهرت بشكل أعلى في الملاءمة العمرانية في مدينة جدة وليس لدرجة مثالية حيث روعي في التخطيط مساحات القطع الكبيرة والشوارع المناسبة إلى حد ما، لكن كان هناك إغفال للروابط الاجتماعية وتكوين المركزية داخل الأحياء وكثرة التقاطعات وانتهاج النظام الشبكي الصرف.

وفي تقييم الملاءمة الاجتماعية، أظهرت الدراسة توفر المسكن المناسب لاحتياجات الأسرة الدنيا، لكنه لم يكن بحجم رغباتها في الحصول على المساكن المناسبة من حيث الموقع والوحدات المنفصلة وتوفر الخدمات والمرافق.

ومن حيث الملاءمة الاقتصادية بينت الدراسة أن ارتفاع أسعار الأراضي والوحدات يفوق إمكانات معظم الأسر، بينما كانت الملاءمة البيئية متدنية جدا ويمكن تأويل ذلك بعدم أخذ هذا العنصر المهم في أولويات التخطيط عند تقسيم الأحياء ودراسة مواقعها من الجانب البيئي.

وتهدف الدراسة التي أجراها رئيس لجنة المكاتب الهندسية بغرفة تجارة جدة الدكتور مهندس حسين سعيد آل مشيط إلى معرفة مدى تأثير تخطيط المدن على التخطيط المحلي بالمملكة العربية السعودية، عن طريق إلقاء الضوء على المخططات السكنية في المدن القديمة والحديثة ورصد أهم الجوانب التي أثرت في كيفية توزيع وتخطيط الأحياء السكنية وتكوينها ورصد أهم الجوانب التي أثرت في حجم قطعة الأرض والوحدة السكنية وعلاقتها بالمخطط السكني.

 تسارع ارتفاع عدد السكان يفوق القدرة التنظيمية 

أشارت الدراسة إلى أن الزيادات السكانية المستمرة في المملكة العربية السعودية، أدت إلى تغيرات هائلة في كل متطلبات وجوانب الحياة، فأصبحنا نلمس التغيرات في كل جوانب المجتمع من حولنا بسرعة تفوق قدرتنا التنظيمية على استيعابها والتعامل معها بكفاءة وفاعلية، فقد تضاعف عدد السكان خلال العقدين الماضيين في الدول النامية خاصة التي لا يوجد لديها خطط لتنظيم الأسرة، وما زال عدد السكان يتضاعف في السعودية، بسبب المبدأ الديني الذي يحث على تكاثر النسل، ووجود ثقافة اجتماعية محدودة في مسألة تنظيم الأسرة، إضافة إلى توفر الإمكانات المادية الأنسب للأسرة مقارنة بالمجتمعات الأخرى، إضافة لتوفر التعليم والعلاج المجاني وعدد من الخدمات، الأمر الذي دفع للحاجة إلى انتشار التوسع العمراني للمدن والتوسع في تقسيم الأراضي سواء بشكل منظم أو غير منظم لاستيعاب الطلب المتزايد على المساكن وما تبع ذلك من خلل واضح في عدد من المدن بظهور تخطيط غير ملائم وغير مثالي سواء من الناحية العمرانية أو البيئية أو الاقتصادية وكذلك من النواحي الاجتماعية.

وعليه، فإن تضاعف متطلبات الإنسان الحياتية والاجتماعية مستمرة، مما يجعل من الضروري بحث ودراسة أساليب حديثة جديدة من توفير مخططات سكنية مقسمة بالشكل الذي يتلاءم مع حاجة المجتمع وفق المتغيرات المستجدة لرغباته الاجتماعية وإمكاناته الاقتصادية وضرورة التعامل مع مثل هذه التغيرات واحتوائها بل وتحويلها بصورة إيجابية لصالح المجتمع.

 تأثير المدن الجديدة في السعودية 

أدخلت المدن الجديدة داخل المدن أبعادا جديدة على مفهوم الحيز منها انخفاض مستوى الكثافة السكانية، وزيادة نسبة الشوارع زيادة كبيرة تزيد ثلاثة أضعاف عما هو مخصص لها في التجمعات التقليدية.

كما كان للمدن الجديدة داخل نطاق المدن القائمة تأثير بالغ في نمط التنمية العمرانية الجديدة بالمملكة، حيث أصبحت نموذجا يحتذى به، ليس على مستوى المدن الكبرى فحسب، لكن على مستوى المدن الأقل وخاصة فيما يتعلق بالنظام الشبكي للشوارع والفلل كنوع جديد للمساكن.

وكانت أهم أسباب احتذاء كثير من السكان بهذا النوع من التنمية العمرانية الجديدة هي أن هذه المشاريع كانت متبناة بواسطة الحكومة، ومن ثم اعتبرت من قبل الكثير تجسيدا لرؤية الحكومة وانعكاسا لوجهة نظرها فيما يجب أن يكون عليه تخطيط المجاورات السكنية الجديدة ومن ثم اعتبرت رمزا للحداثة.

 علاقة المخططات الحديثة بسلوكيات الأفراد 

تفتقر المخططات الحديثة إلى التوازن والتدرج المطلوب بين المكان الخاص جدا وهما المنزل والمكان العام وخاصة في بيئتنا العربية الإسلامية التي من أهم صفاتها التدرج في الخصوصية والنطاقية الفراغية، لذا نجد أن البيئة السكنية الحديثة تتكون من عنصرين فراغيين وهما العنصر الخاص جدا والمغلق والمنعزل وهو المنزل، والعنصر الآخر المهم جدا والمفتوح للجميع وهو الشارع العام، مع عدم وجود أي علاقة وظيفية أو فراغية بينهما، مع تكرار ذلك في شوارع مستقيمة وعليها مساكن مكررة ومتكلفة ومملة بدون شخصية ذات معنى مميز.

لذا، فالأفضل هو إيجاد نظام فراغي يضمن ويدعم السلوكيات والعلاقات الإنسانية عن طريق تدرج فراغي من خصوصية المنزل إلى خاص وشبه خاص وشبه عام وعام.

وهذا يتماشى مع طبيعة سلوكيات وأنشطة المجتمع الفطرية بحيث يكون لكل نمط منها فراغها بمواصفاته المناسبة كما هو موجود في الأحياء التقليدية السعودية.

وتتسم عناصر المخططات الحديثة بالانعزال والانفرادية والذاتية من جراء استقلال بعضها عن بعض، وعدم وجود لغة فراغية تربط بينها بمعنى شامل، والتي غالبا ما تركز على الوظيفة.

وتتصف المخططات الحديثة بتكرار عناصرها وصعوبة تمييز بعضها عن بعض مثل المنازل والمساجد والمدارس وحتى الشوارع.

لذا، نادرا ما يلاحظ المرء وضوح وتميز المفردات العمرانية التي يمكن أن تميز مخططا أو حيا عن آخر بناء على محيطه.

وبناء على بعض البحوث التي أجريت على المخططات الحديثة في المدن والأحياء الجديدة في مدن وقرى المملكة وجد أن أكثر المتضررين من الإقامة في الأحياء الحديثة هم الأطفال والنساء، بعد ذلك يأتي كبار السن وخاصة بسبب عدم توافر بعض الفراغات الحيوية التي تشكل جزءا مهما في حياتهم، كذلك بالنسبة للمرأة فقد انحسر نطاقها الفراغي في الحي السكني الحديث ولم يوفر لها أي فرصة فراغية خارجية على مستوى الحي أو الجيرة للقاء وربط الأواصر الاجتماعية، وقد أثبتت المجمعات السكنية الخاصة التي يتوفر فيها مناطق مفتوحة خاصة للخصوصية والترفية بشكل متدرج جدواها.

 منازل السعودية من أكبر المساحات في العالم 

يعبر المنزل الحديث عن الازدواجية بين الحياة العربية والغربية التي تتمثل في مجالس الضيوف والمطابخ وغيرها، بالإضافة إلى ذلك فالمنزل السعودي يتطلب فراغات أكثر من المنزل في البيئات الأخرى حتى يتجاوب مع العادات والتقاليد، فنجد الاحتياج في تكرار بعض العناصر وعزلها بين الرجال والنساء مثل ضيوف وحمامات وأحواش خاصة بالرجال والنساء وما يتطلب ذلك من حماية الخصوصية.

وتعد معدلات مساحات المنازل السعودية الحديثة لذوي الدخل المتوسط من أكبر المنازل مساحة في العالم، التي تتراوح غالبا بين 600 و900م2 وتحتوي على كثير من الخدمات إذا ما قورنت بالماضي (150م2 ) وبدول أخرى مثل معدلات المساحة في اليابان التي تبلغ 67م2 وفي أمريكا (200م2) تقريبا، هنا يجعل أن العدد نفسه من السكان في المملكة يعيش على مساحة ما يقارب عشرين ضعفا لنظيرها في اليابان وأربع مرات في أمريكا، بالإضافة إلى أطوال ومساحات الشوارع، بسبب رد فعل المستخدم السعودي لتوفير الخدمات التي من المفروض أن تكون في الخارج ومشتركة مع الجيران.

 تطور التخطيط الحضري وتنوع النسيج العمراني 

يمكن تمييز ثلاث سمات للنسيج العمراني للمدن السعودية كالتالي:

1 - النسيج العمراني المتضام (المتماسك) من توحيد المملكة حتى 1950، ويتكون من كتل عمرانية متماسكة إلى حد بعيد، أسهمت حركة النقل البسيطة ووتيرة النمو العمراني البطيء بدور كبير في تشكيلها.

2 - النسيج العمراني المبعثر من الخمسينات حتى منتصف الثمانينات الميلادية ويغلب عليه التشتت بسبب تباعد كثير من الأنشطة الحضرية عن الكتلة العمرانية الرئيسية بفعل الضغوط التنموية التي تدفع السكان للهجرة إلى المناطق الأخرى وبسبب ضعف شبكة الطرق.

3 - نسيج عمراني مخلخل من منتصف الثمانينات إلى منتصف التسعينات الميلادية وتميزت هذه المرحلة بصدور قرار مجلس الوزراء رقم 175 في 1988م/1408هـ بالموافقة على قواعد النطاق العمراني للمدن السعودية للعشرين عاما التالية، حيث شعرت وزارة البلدية بالحاجة إلى تحديد وتوحيد النمو العمراني فقدمت اقتراحا للمجلس يتمثل في وقف تخطيط أراضي المدن لمدة عامين حتى يتم استكمال الدراسة الخاصة بذلك وتم تكليف الوزارة بإعداد النظام العمراني المقترح مكانيا وزمانيا على ثلاث مراحل الأولى بنهاية 1995 والثانية بحلول 2000 والثالثة بحلول 2005 وحددت مناطق للتنمية إضافية لرفع كفاءة المرافق.

4 - النسيج العمراني المترابط من منتصف التسعينات حتى الآن ويبدأ تميزه بتنمية الفراغات الموجودة داخل الكتلة العمرانية أي أن حركة النمو العمراني تجذب السكان من الخارج بفعل سياسة «النطاق العمراني» وتمثل هذه المرحلة النسيج العمراني المخلخل، ولكنه يصل إلى مرحلة كبيرة من التكامل الفراغي والوظيفي بين أجزائه جراء تحديد أولويات التنمية.

ويمكن استنتاج أن المخططات بالسعودية من الجانب الاقتصادي لها مردود وفائدة لما تحققه من عوائد مادية، لكنها من جانب آخر لم تكن مناسبة لكل شرائح المجتمع من ناحية القدرة على التملك لارتفاع أسعارها عن مقدرة بعض شرائح المجتمع، كما أن عدم توفر الخدمات والبنى التحتية لتلك المخططات انعكس على عدم الاستفادة منها بالبناء والسكن، ولم تراع الأنظمة والسياسات دراسة العوامل البيئية والاجتماعية والاقتصادية بالشكل الذي يحقق ملاءمة مناسبة.

كما لا يعني ظهور التخطيط بشكل منتظم شكلا في المدن السعودية أنه مناسب، كما أن ضرورة الملاءمة البيئية وفائدتها الاقتصادية ومدى تأثيره الاجتماعي فلا توجد ملاءمة كاملة، لكن يمكن القول إن هناك نسبة من الملاءمة الاقتصادية أو الاجتماعية أو البيئية على اختلاف نسبة وحجم تلك الملاءمة، لذا يمكن استنتاج نجاح التخطيط في السعودية في جوانب منها الخصوصية حيث أدى تحقيقه إلى خلق فراغات تسببت في عدم الاستغلال الأمثل لقطع الأرض، وسقط في جوانب أخرى أهمها الجانب البيئي للطقس ولطبيعة وجغرافية المدن.

ويمكن القول: إن هناك مشكلة تخطيطية كبيرة في تحقيق الملائمة بأنواعها ولم يتم تحديدها حتى الآن بدقة، كما لم يدرس أحد من قبل بدقة المخططات ومدى ملاءمتها والعوامل المؤثرة على هذه القضية لجعل المخططات أكثر ملاءمة.

 نتائج الدراسة من جوانب العمران والاجتماع والاقتصاد 

• غياب الاهتمام بالاعتبارات البيئية المحيطة ومتطلبات السكان من قيم معمارية جمالية والنظر إلى تطور الحياة الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والتطورات التكنولوجية المختلفة.

• انتشار المخططات والمساكن لا يعني تلبية احتياجات المجتمع مع متطلبات الأسر بالسكن الملائم مع ارتفاع أسعارها بشكل مستمر ومتزايد.

• توجه معظم أفراد المجتمع في الآونة الأخيرة إلى تقليص مساحة المسكن حيث كان السبب الأساسي وراء ذلك العامل الاقتصادي إضافة إلى ارتفاع تكلفة البناء والصيانة والتشغيل، وكون هناك شريحة كبيرة من المجتمع من فئة الشباب ذات الأسر الصغيرة وهو ما انعكس على مخرجات السكان بظهور وانتشار نظام بناء الشقق وفلل (الدبلوكس) وفي حدود 250 مترا.

• قضية المخططات الإسكانية ليست في مشكلة عدم توفر القطع الصالحة للبناء أو المسكن بقدر ما هو عدم وجود التخطيط والتقسيم وفق النمط الأنسب والأمثل، بالإضافة إلى عدم القدرة المالية لشراء هذا المسكن وارتفاع أسعار الوحدات السكنية نتيجة ارتفاع سعر الأرض وتكاليف البناء وتقدير نسب ربح عالية من قبل القائمين على بناء هذه الوحدات.

وتنحصر هذه المشكلة في فئة الدخل المتوسط، حيث يجب أن توجه نحو 50 % من عدد الوحدات السكنية لهذه الفئة وهو ما يتناقض مع أوضاع السوق العقاري واحتياجاته.

• ارتفاع متوسط نسبة الإنفاق على المسكن للفئة منخفضة الدخل والتي ترجع إلى تدني مستوى دخولهم وهو ما يشير إلى زيادة الطلب على الإسكان في الشرائح ذات الإنفاق المنخفض، في حين أن نسبة الإنفاق على المسكن تنخفض بارتفاع مستوى المعيشة.

• يتأثر سعر المتر المربع للأراضي السكنية بوقوعها على شارع واحد أو شارعين بعرض (شوارع أقل من 20 مترا)، فمتوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية الواقعة على شارع واحد، يقل عن متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية الواقعة على شارعين.

• يؤثر عرض الشارع الذي تقع عليه قطع الأراضي، تأثيرا إيجابيا في سعرها، ويتأثر سعر قطعة الأرض السكنية بحسب توجيهها إلى الجهات الأصلية، وقد وجد أن أعلى متوسط لأسعار الأراضي، هي للأراضي التي واجهاتها غربية، ثم ذات التوجيه الشمالي، باعتبار اتجاهات الرياح المرغوبة ونتيجة لوجود جدة على الساحل من جهة الغرب.

 التوصيات

• تصميم وتخطيط الأحياء السكنية بأنماط نموذجية وتوفير المخططات السكنية خارج المدن مكتملة الخدمات والمرافق ووسائل المواصلات المريحة التي تسهل على المجتمع البناء والسكن في هذه المخططات بشكل ملائم ومريح.

• توفير نشاطات اقتصادية مختلفة ومتنوعة في مناطق مختلفة من المدينة خاصة بالقرب من المخططات الحديثة يوفر الفرص وبالتالي الوقت في التنقل ويخفف درجات الازدحام على الطرق والمحاور الرابطة بين أجزاء المدينة.

• إعادة النظر في المشاريع الإسكانية الحكومية غير الاقتصادية مع إعداد التنظيم وفقا لفئات المجتمع، مما يوفر مساحات أكبر استيعاب للمساكن ويوفر مساكن عملية بكلفة معقولة ومقبولة.

• التثقيف المشترك لجميع صانعي القرار في مجال تقسيم الأراضي والإسكان ومنفذيه ومستهلكيه أمر مهم لخلق بيئة عمرانية لها هوية ومنظومة.

• ضرورة وجود دراسات لتوثيق المعدل المقبول في المملكة أو على مستوى المدن للتزاحم السكاني، حيث إن مرحلة التصميم هي أهم مرحلة في تطوير المخطط والسكن، ووضع نظام لتصنيف المباني السكنية.

• تقسيم قطع الأراضي بنسب أضلاع (ثلثين) أو (نصف) هي الأفضل أو أي نسبة قريبة من ذلك وهذا هو ما يوصى به في أغلب نظم البناء والتخطيط لاستغلال المساحة والجزء المبني.

• التصميم الأفضل هو الذي يوازن بين جميع العناصر للوصول إلى أفضل الحلول وعلى نفس النهج إذا كان عدد قطع الأراضي في البلوك يساوي ثمانية قطع أراضي.

• تقسيم قطع الأراضي مرة أخرى بغرض تصميمها كفلات على نظام الدوبلكس يعد مؤشرا للحاجة لمساحات أقل من الموفر حاليا.

• يجب أن تكون مساحة قطعة الأرض مبنية على عوامل أهمها حاجة الأسرة في المسطحات المبنية فيختلف الاحتياج للمساحة بين الأسرة كبيرة الحجم وبين احتياج الأسر الصغيرة.

• ضرورة تطوير نماذج تخطيطية لتقسيم الأراضي وبنماذج إسكانية بديلة للفلات والدوبلكسات وتبنيها الدولة لتحقق احتياجات الأسر السعودية، مع العناية بخفض التكاليف.