عشوائية التثمين والمثمنين خطر يحدق بسوق العقار

حذر متخصصون في القطاع العقاري من سلبيات قد تطال التثمين في سوق العقار بعد دخول مكاتب لسوق يديره أو يعمل به مثمنون أو مقيمون عقاريون لا يمتلكون من الخبرة في القطاع سوى أنهم شاركوا في دورة تدريبية للتثمين لا تتجاوز أسبوعا واحدا، وهي مدة تعد -من وجهة نظرهم- غير كافية لتخولهم دخول المهنة.

ورأوا أن ذلك سينعكس سلبا على دور البنوك وشركات التمويل التي تمنح تمويلاتها وقروضها بناء على تقييم عادل من مؤسسات مرخصة، وهذا ما لم يوفره المثمنون قليلو الخبرة، مؤكدين أن هذا القطاع يعتمد على معايير واضحة للتقييم العقاري تتماشى مع المعايير المعمول بها في الأسواق العالمية المتقدمة المعتمدة من هيئات عقارية دولية مرموقة.

الركود أفرز فئة من المثمنين بعيدين عن المهنة

كثير من المثمنين يواجهون معوقات ومشاكل سواء من جهة الجهات طالبة التقرير أو الأفراد، وهذه المشاكل نتيجة لعدم إدراك ومعرفة أسس وقواعد التثمين العقاري من قبل البعض، ولا بد من توفير كل العوامل المساعدة أثناء عملية التثمين من قبل جميع الجهات (الجهة طالبة التثمين والجهات الأخرى المراد تثمين عقاراتها)، والهدف من ذلك العدالة والإنصاف للجميع، لذلك ناشدنا وطالبنا كثيرا بمعايير التقييم وإرشاداته وإصداراته الواضحة بآليات التقييم سواء بالمساحات أو المواقع حتى لا يكون هناك تفاوت في أسعار التقييم التي قد تصعد بالأسعار أكثر من 20%، كون لها أنظمة ومعايير ودراسات معينه لم تؤخذ بعين الاعتبار، فمنذ أكثر من عام بدأت تعويضات بلاد الحرمين مكة المكرمة والمدينة المنورة، حينها لاقت التعويضات غضبا من قبل بعض الأفراد، وعلى الرغم من وجود عدد من اللجان المشرفة على التعويضات من عدد من الجهات الحكومية لكن كانت على استحياء، فالمثمنون كانوا من أهل المنطقة، ومنهم ذوو خبرة، وآخرون لا خبرة لديهم، وهم الأغلبية.

نحن في أمس الحاجة لتنظيم هذه المهنة خاصة أن دورها مهم في حصول المستثمرين على تسهيلات من البنوك، إذ يُعتمد على التثمين المرفق لطلب القرض، وبلا شك إن تدخل شركات التثمين التي لا تملك أبسط الخبرات ولا تملك أي معايير، سيربك عمل البنك، مع الأخذ في الاعتبار أن غالبية المثمنين العاملين الآن يحصلون على أسعار العقار بالتليفون، وبناء عليه يعدون شهادة تقدم للبنك مقابل نسبة معينة يحصلون عليها من العميل.

أتوقع أن تلعب الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين دورا بارزا خلال الفترة المقبلة، وأعتقد أنها ستعمل على تنظيم العمل والعاملين في المهنة تحت إشراف وزارة التجارة والصناعة، حيث ستحدد معايير وشروط تترجم لنقاط لا بد أن تستوفيها المكاتب والشركات لممارسة التثمين، كما أن هناك معايير مماثلة ستنطبق على ممارسي المهنة، وستعكس هذه المعايير أهمية دور التثمين العقاري عند اتخاذ قرار بشراء أو بيع عقار من قبل المالك أو المستثمر أو المطور.

أؤكد أن عشوائية التثمين هي الخطر المقبل على صناديق الاستثمار العقارية، وأيضا كما ذكرنا سابقا؛ على البنوك، ولا يجب أن نهمل خطرها أيضا على المستثمرين غير السعوديين الذين لا يملكون آليات لتثمين العقارات بالمملكة، ويعتمدون على هؤلاء المثمنين غير الأكفاء، وذلك على عكس ما في بريطانيا مثلا، حيث تصدر كل 3 أشهر قائمة بالأسعار حسب المناطق، ليستدل بها المتعاملون مع العقار، أما لدينا تجد تفاوتا كبيرا في الأسعار بين المثمنين في المنطقة الواحدة.

أتوقع أن تستقطب الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين خلال الثلاث سنوات المقبلة مستشارين ذوي الخبرة فقط، والقادرين على الخروج بسوقنا العقاري مجهول الهوية إلى سوق يعمل بمنتهى الوضوح.

لوحظ في الآونة الأخيرة زيادة شركات التثمين والتقييم التي بدأت تتزايد بشكل مرعب، فالركود أدى إلى خلق مكاتب التثمين التي تناثرت في الشوارع تحت مسمى مثمن معتمد لدى البنوك والشركات، لذلك يجب أن يعلم الجميع أن من شروط المثمنين، ضرورة أن يكون رجل أعمال في العقار واكتسب خبرته من أعمال الشراء والبيع، وأيضا يراعي مبادئ الأخلاق بالمهنة، فهناك الآن من يثمن العقار مقابل مبلغ مادي، فيرفع قيمة العقار إلى أكثر من قيمته الحقيقية بكثير، وترتب على ذلك فئة من تجار العقار فهموا تلك اللعبة؛ فيدفعون مبلغا مقابل شهادات تثمين غير واقعية، ليربحوا من هذا التدليس، كما أصبح لدينا أصحاب عقارات يتفاهمون مع المثمن لرفع أسعار عقاراتهم.

إن فترة الركود العقاري، التي أتوقع أن تدخل خمس سنوات مقبلة، أدت إلى دخول بعض الأفراد إلى مهنة التثمين، والتي لم يمارسوها هربا من ركود أنشطتهم الفعلية في السوق العقارية.

ثامر الضبيبان الرئيس التنفيذي لمجموعة الضبيبان العقارية

لا جدوى لدورات التثمين

هناك شروط للهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين يجب مراعاتها في العاملين في التثمين، ومنها أن يكون من الممارسين للمهنة من قبل 1434، وأن يكون حاصلا على دورات تدريبية بمعدل لا يقل عن 150 ساعة، أو اجتاز الاختبارات التي تنظمها الهيئة، والتي تعود لوزارة التجارة والصناعة والتي تعمل بجهود كبيرة لتحقيق الموازنة العادلة.

ما نراه الآن من دورات للمثمنين لا تتجاوز الأسبوع أمر مؤسف حقا، وأعتقد أنه لا جدوى لها على أرض الواقع، ولا بد من الرجوع إلى الهيئة التي تعمل حاليا على أنظمة حديثة وآليات لسد باب عشوائية التثمين.

عبدالله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في غرفة جدة

تخصص علمي ودرجات تطبق على ممارسيه

فيما يتعلق بالشروط واللوائح التي وضعتها الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، أولا هيئة المقيمين لديها بعض التخصصات التي تُؤخذ بعين الاعتبار كالتخصصات الهندسية، بالإضافة إلى بعض التخصصات التي لم يتم الإفصاح عنها إلى الآن، وبصفة عامة لا بد أن يكون الراغب في العمل بالمهنة حاصلا - في أقل تقدير- على شهادة الثانوية العامة، وأن يكون قد اجتاز اختبار دبلوم التثمين العقاري المعتمد من الغرف التجارية، وأن تنطبق عليه شروط الهيئة.

وعلى سبيل المثال فهناك ثلاث دورات لا بد أن يجتازها المثمن، أولاها مدتها 15 ساعة، وتسمى “دورة طالب”، والثانية مدتها 30 ساعة، وتسمى “مقيم معتمد”، والأخيرة مدتها 75 ساعة، وتسمى “مقيم أول”.

مثل هذه النقاط التي ذكرتها تعد من متطلبات التثمين مع ضرورة أن يضاف إليها خبرات المثمن في العقار، كما أن من أهم عناصر المقيم أن يدرك المشاريع وقيمتها المضافة للعقار، ونسبة المباني في المنطقة، وشروط البناء من حيث عدد الأدوار وضوابطه، إضافة إلى خبرة في المقاولات لمعرفة جودة الصبات ونوع العزل والكهرباء والسباكة، بالإضافة إلى معرفة أسعار الأراضي في المناطق.

وأعتقد أن تطبيق كود البناء سيسهل كثيرا على المثمنين لمعرفة قيمة أسعار المباني في المستقبل.

دور الهيئة الحالي تصفية الدخيلين على المهنة، واستبعاد من ليس لهم خبرة فيها، وأرى الآن أن الأمور ستأخذ مسارها، فالتقييم العقاري علم كبير، ويتم التدريب عليه بالجامعات في أمريكا وكندا، وهناك قدرات معينة لكل مثمن، فمنهم من يقيم عقارات لا تتجاوز قيمتها 5 ملايين ريال، والبعض إلى 15 مليونا، وآخرون أعلى من هذه الأرقام، بحسب إمكاناتهم وخبراتهم في المجال.

ألفت الانتباه إلى أن اختلاف الأرقام في التثمين للوحدة العقارية أمر طبيعي، فالعملية تستند إلى الخبرة، ومعروف أنه ينبغي ألا يتجاوز التفاوت بين المثمنين أكثر من 10%، وأي تثمين أكثر من ذلك يدل على وجود لبس وسوء في التقييم، كما أنه من المعمول به لدى البنوك؛ أن يتم تثمين العقار من ثلاث شركات، ويؤخذ في النهاية بالمتوسط بين التثمينات الثلاثة.

عماد الرشيد الخبير العقاري والمدرب المعتمد في غرفة جدة