التجارة والبلديات والعدل تعيق الاستثمارات العقارية

طالب عقاريون بالإسراع بحل معوقات السوق الذي يواجه صعوبات منها ارتفاع التكلفة وعرقلة التراخيص وحجب المخططات اللازمة للبناء وبطء استخراج التراخيص اللازمة للنمو وعدم تفعيل نظام الرهن العقاري كي يستطيع الموطن أن يتملك منزلا آمنا.

اختلال هيكل السوق

يرى الخبير الاقتصادي فضل البوعينين أن سوق العقار تعاني من اختلال في هيكلتها، وضعف في القوانين المنظمة لها، وتهاون في معالجة مشكلاتها التي أثرت سلبا على المواطنين وحرمت غالبيتهم من الحصول على المنزل بسبب ارتفاع الأسعار المستمر منذ 2006 حتى تجاوزت نسبة الارتفاع 800%.

وأشار إلى أن التأثير الإيجابي على قطاع العقار يمكن تحقيقه من خلال زيادة عرض الأراضي والوحدات السكنية، وهما أمران يمكن للحكومة العمل على تنفيذهما بسهولة بالمشاركة مع القطاع الخاص واستقدام شركات تطوير وإنشاءات عالمية تساعد في بناء كم كبير من الوحدات السكنية في فترة زمنية قصيرة، كما أن تلبية جميع طلبات القروض العقارية لمن يمتلكون أراضي جاهزة للبناء من الحلول المقترحة، إضافة إلى توفير أراض لمن تحصل على موافقة القرض وهو لا يمتلك الأرض.

تحديد سعر عادل

المهندس محمد أبوالخير إسماعيل اقترح أن تكون بداية التصحيح من تحديد السعر العادل للعقارات ومن ثم يجب على الوزارة إصدار لائحة تنفيذية تحكم التعاملات التجارية المتعلقة بالعقار مع وجود نظام معلوماتي يساعد على جمع المعلومات والإحصاءات المطلوبة وتفعيل الدور الرقابي للوزارة و التعامل مع الموضوع على أنه مسألة أمن قومي، حيث إن السكن هو أحد الاحتياجات الأساسية للإنسان ووجود جهة عليا تقوم بإعادة توزيع الأدوار بين الوزارات والجهات المعنية ومن ثم التنسيق بينها ومراقبة الأداء.

تردد البائع والمشتري

يرجع عضو لجنة الاستثمار والأوراق المالية بغرفة الرياض والخبير العقاري الدكتور عبدالله المغلوث معوقات السوق العقاري إلى تردد البائع والمشتري وتباطؤ البنوك المقرضة.

وقال: السوق العقاري يمر بمعوقات كبيرة ومنها التأخير في الإفراغات لدى كتاب العدل وما يصاحبها من تدقيق في الصكوك الذي يأخذ وقتا طويلا يجعل البائع والمشتري مترددين في إنجاح الصفقة، إضافة لتباطؤ البلديات وتأخرها في استخراج تراخيص البناء وتأخر اعتماد المخططات مما يؤخر نمو النشاط العمراني ويجعل السوق متذبذبة وتبقي الأراضي مرتفعة في ظل عدم توفر أراض بديلة، كما أن ارتفاع أسعار الأراضي والمباني قلل من قدرة المواطنين متوسطي الدخل على تملكها.

وطالب المغلوث بهيئة مستقلة لمتابعة العقار ويكون عملها تنظيم السوق والإشراف عليه وتوحيد الإجراءات وتضم عقاريين وتشرف عليها الدولة، مؤكدا أن افتقاد السوق للوائح التنظيمية أوجد تضاربا حيث تتخذ كل من وزارات المالية والتجارة والبلديات والعدل، قرارات منفصلة مما يعرقل السوق، توحيد تلك الجهات يضبط السوق وينشطه ويحافظ على حقوق الجميع.

البيروقراطية والمطورون

أكدت عضو اللجنة العقارية بغرفة جدة ازدهار باتوبارة أن تقرير نشر من قبل، ابرز أن حجم التمويل العقاري في السعودية بنهاية الربع الثاني من 2014 تخطى 50 مليار ريال، ومع هذا ينتظر السوق الإفصاح عن الرهن العقاري.

وأضافت: تتداخل البيروقراطية للأنظمة والإجراءات مما جمد رؤوس أموال المستثمرين والمطورين، وأيضا توفير الحلول له مردود وأثر إيجابي على السوق.

ويلخص المهندس محمد إسماعيل عوائق التنمية المعمارية في التغير المستمر وغير المتوقع للأنظمة والقوانين الخاصة بالتطوير العقاري، مما يجعل المطور العقاري في توجس دائم يؤثر على آلية اتخاذ القرار، بالإضافة إلى التباين في آلية تنفيذ القرارات واختلاف أساليب التطبيق من منطقة إلى منطقة، وعدم وجود جهات رقابية فيما يخص جودة المشاريع مع غياب معايير تصنيف المطور العقاري وغياب الإحصاءات الدقيقة والموثوقة مع ضبابية وعدم وضوح القرارات الحكومية ذات العلاقة وغياب السمة العمرانية للمدن والآلية المتبعة لاعتماد المخططات السكنية والتجارية على حد سواء والبعد الشديد للمخططات المطروحة مع صعوبة الوصول إليها في بعض الأحيان وعدم توفر البنية التحتية اللازمة للمخططات المطروحة مما يشجع البعض على التعامل معها كسلعة صالحة للمضاربة وتحقيق أرباح خيالية مما ينعكس على السعر النهائي.

المعوقات بحاجة لحلول

ويوضح نائب رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية الدكتور بسام بودي أن السوق العقاري متشعب ولكل قطاع معوقات مختلفة تحتاج لتحليل وحلول واقعية سريعة وتظل المشاريع الكبرى تعاني من بطء التراخيص، بالإضافة لعدم مواكبة الجهات المالية ومصارف التمويل النمو العقاري ليظل العقار محطم الإرادة، كما تبقى المخططات المحجوزة التي تضع عليها بعض الجهات يدها محل إزعاج للمستثمرين، إضافة إلى عدم إتاحة وصول الخدمات السريعة ومنها الكهرباء والماء وغيرها من الخدمات التي تسمح بسرعة التطوير، وهناك أيضا إشكالية ارتفاع تكلفة البناء بسبب نقص العمالة المؤهلة وارتفاع أجورها بالإضافة لضعف الطلب على البناء وعدم مواكبة البنوك وضع حدود معلومة للقرض العقاري حيث تعمل بعض البنوك للحصول على نسب متفاوتة للمواطن الراغب في تملك وحدة سكانية وتكتسب البنوك ضمانات مضاعفة ويتسبب هذا بتعثر التمويل العقاري للمشتري والبائع ولا بد أن تتحرك الجهات الحكومية بإعطاء المقاولين فرصة لتحريك السوق.

فسح الصكوك المعطلة

ويرى الدكتور بسام بودي أن على مؤسسة النقد إلزام البنوك بالإفصاح عن النشرة الحقيقية لقيمة وتكلفة التمويل واحتسابها بنسب معيارية واحدة وتوحيدها لتلزم بها كافة البنوك، التي تشترط أن تكون نسبة الحسم من راتب الموطن 30%.

كما يجب أن تسهم الجهات الرسمية بفسح الصكوك المعطلة منذ عقود، وأن يسمح للمقاولين إدخال الخدمات للأراضي المطورة.

رسوم على نقل الملكية

يرى الدكتور فضل بن سعد البوعينين أن فرض رسوم على تناقل الملكية للحد من المضاربة على الأراضي، واستعادة الأراضي الحكومية التي تم الاستيلاء عليها بطرق غير مشروعة، إضافة إلى استرجاع الأراضي الزراعية التي لم تستغل وفق الأغراض التي منحت من أجلها، والقريبة من النطاقات العمرانية، كما يجب تطوير مخططات المنح فبعض المخططات تحتوي على 6000 قطعة، إلا أنها لم تستغل بسبب عدم تطويرها وتوفير الخدمات لها.

هيئة خاصة للسوق

أكدت عضو اللجنة العقارية بغرفة جدة ازدهار باتوبارة أن أهم القضايا التي تواجه العقار هي عدم وجود هيئة عليا لضبط السوق وتأسيس اتحاد الملاك وتحديث آليات التطوير العقاري وتكثيف التواصل مع الجهات الحكومية المعنية ونقل الخبرات العقارية للمهتمين وتوطينها بالتعاون مع مجلس التعاون الخليجي.