التسويق العقاري منظومة عمل يقوم من خلالها الوسيط على الجمع بين الأطراف (المشتري والبائع أو المالك والمستأجر) في صفقة عقارية.
ويعمل الوسيط العقاري كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.
ويشارك السمسار في تعريف البائع بالمشتري والحصول على عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول على رخصة بممارسة السمسرة، فيما يشارك الوسيط العقاري في تعريف البائع بالمشتري والحصول على عمولة مقابل ذلك، وتكون لديه رخصة لممارسة الوساطة.
التقييم والتسعير
التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات ويتم عن طريق مقيم عقاري مرخص.
التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار ويتم عن طريق وسيط عقاري مرخص.
المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية وتكون لديه رخصة.
المستشار العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلى الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.
التعليم: يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.
التمويل: هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية، ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلى تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكه.
فيلجأ إلى بعض الوسطاء العقاريين الذين يعملون أيضا كوسطاء تمويل.
التنمية العقارية: تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.
إدارة الأملاك: هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهذه المباني لذلك يتم إسنادها إلى وسيط عقاري ممتاز.
تصنيف العقارات
- قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:
- - العقارات السكنية (الشقق، المصايف، الفيلات)
- - عقارات تجارية (محلات البيع، المراكز التجارية، المباني الإدارية، المسارح)
- - العقارات الصناعية (المصانع، المخازن)
- - العقارات الزراعية (المزارع، البساتين .إلخ)
- - عقارات الأغراض الخاصة (المساجد، الأراضي الحكومية، المستشفيات، المدارس).
الخواص الملموسة للعقارات
الثبات: حتى لو تم استخراج الأملاح والمعادن والتربة من الأرض أو العقار، فإن الموقع الجغرافي للعقار يظل دائما كما هو.
المتانة: لا يمكن تدمير الأراضي أو استهلاكها.
وعلى الرغم أنه من الممكن تغيير مظهرها إلا أنها تظل قائمة.
عدم التجانس وتفرد العقارات: لا يوجد عقار مثل الآخر، فالمادة والشكل والحجم والتربة والمعادن مختلفة، حتى لو بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوف يكونان دائما مختلفين بسبب موقعيهما الجغرافيين الفريدين.
الخصائص الاقتصادية
الندرة: تعني أن عدد العقارات محدود، فنتيجة لذلك إذا وجد طلب قوي في منطقة ستزداد قيمة العقارات، ومالك عقار في منطقة مرغوبة جدا سيكون عنده ميزة احتكار تقريبا.
التعديل: بإمكان التعديلات التي تحدث في العقار أن تغير من قيمته إما بالإيجاب أو بالسلب.
الثبات: يعني أن الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى، هذا أولى بسبب الخصائص الطبيعية التي تتضمن الثبات وعدم التدمير.
ولأن الأرض ثابتة، فالاستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا، فالاستثمار العقاري شبه ثابت فلا يمكن نقل العقار من مكان إلى آخر.
الموقع: يعدّ الخاصية الاقتصادية الأكثر أهمية لصناعات العقارات، فالمشترون المتوقعون للعقار سيعطون أهمية كبرى لموقعه والتفضيل للمناطق المعينة التي تقابل حاجة المشتري يؤثر على المبلغ الذي يرغب في دفعه.
خصائص سوق العقارات
العرض والطلب والسعر: يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض ويقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض ويستقر السعر عندما يقابل العرض الطلب.
السوق المحلية: بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة على نقلها، تعدّ سوق العقارات محلية جدا ومحددة بحدود جغرافية، والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.
نوعية العقارات: قد توجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار.
التغير في السوق العقارية: نظرا لعدم إمكان نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولأن عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فإن التغير في السوق العقارية يكون بطيئا.
العوامل المؤثرة في سوق العرض والطلب العقاري
تتطابق العوامل المؤثرة في الطلب على جميع السلع بصفة عامة، لكن تتأثر السوق العقارية أكثر بالناحية المحلية من أي سلعة أخرى وذلك لخاصية الثبات.
ومن العوامل المؤثرة التعداد السكني فكلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب على العقارات، والتغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معه الطلب بالسلب أو الإيجاب، والتغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما له من تأثير على نوعية العقار.
معدل البطالة ومستوى المرتبات: معدل البطالة ومستوى المرتبات له تأثير مباشر على قدرة المستهلك على شراء العقارات، وتوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات.
- معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلى نسبة العقارات الموجودة بالسوق.
- معدل العقارات غير المستغلة: هو نسبة العقارات غير المستخدمة إلى نسبة العقارات الموجودة بالسوق.
- تحديد الثوابت العقارية: وجود عقد بين الأطراف لتحديد الملكية المستقبلية بعد إتمام عملية البيع وإذا لم يكن هناك عقد بين الأطراف، فيجب على المحكمة أن تقرر نية الأطراف.
طريقة الارتباط: في حالة إذا كانت إزالة تلك الجزئية من العقار تلحق أضرارا دائمة إلى العقار، في هذه الحالة سيعدّ هذا الجزء من الثوابت العقارية.