ركود العقار يفتح باب التحايل للمسوقين لتصريف المعروض

أدى ركود البيع للفلل الجاهزة في محافظة جدة إلى ابتكار تسهيلات من قبل المطورين والمستثمرين الذين باتت وحداتهم المعروضة عبئا عليهم.

ومن صور التحايل لتحريك البيع وضع البعض لافتة وهمية تشير إلى أن جزءا من مشروعهم السكني تم بيعه لإشاعة نوع من الأهمية للمشروع، فيما تعهد البعض بدفع الـ30% من قيمة القرض العقاري للراغب في الشراء على أن يتم سدادها من خلال قسط شهري أو تحسب في قيمة القرض الإجمالية من البنك.

وقال مدير إحدى الشركات العقارية في محافظة جدة ثامر القرشي: إن بعض المستثمرين في مجال بناء الفلل وبيعها لجؤوا أخيرا لتسويق وتصريف منتجاتهم بعد أن تعثر البيع أكثر من ستة شهور إلى تقديم تسهيل مغر للراغب في الشراء عبر التعهد له بدفع نسبة الـ30% للتسهيل عليه في طلب القرض من البنوك على أن تقسط عليه فيما بعد مع البائع، ويتم هذا الإجراء بتوثيق القيمة المقدمة من خلال شيك يسلم للعميل الذي يريد الشراء وكتابة عقود موثقة فيما بينهم تثبت حقوق البائع في المبلغ بما لا يسمح للعميل أن يماطل أو يتأخر بسداده.

أغراض التحايل

وأشار القرشي إلى أن هناك طرقا أخرى للتسويق، ففي أحد المشاريع التي استمر عرضها لأكثر من 6 شهور دون بيع وضع مسوقوها لوحة «مباع» على إحدى الفلل للإيحاء بأنه تم بيعها ولبث طمأنينة لدى المقبلين على الشراء بأن المشروع يشهد إقبالا، وأن الموقع جاذب للسكان.

وقال إن تأخر البيع يعرض المطورين إلى خسائر، فكلما طالت المدة التسويقية قل الهامش الربحي وارتفعت المصروفات، مثل اجور التسويق وتآكل مدة الضمان كون المبنى مر عليه سنة أو نصف سنة، إضافة إلى تأثير الغبار وظهور العيوب من التشطيبات، علاوة على أن السيولة تعد مرهونة إلى حين البيع ليتم تحويلها إلى مشروع آخر.

غياب نزاهة التسويق

من جهته قال عضو لجنة المقاولات بغرفة جدة سابقا علي الغامدي: إن ما يقدمه البعض من شيكات ونحوها لا يعد تسويقا نزيها، ويتساوى معه التحايل لإظهار أن جزءا من المشروع قد بيع وهو في الحقيقة غير مرغوب فيه ولم يتم شراء أي وحدة منه سواء لرداءة البناء أو الموقع أو حتى الظروف الخارجية للعملاء.

وأضاف الغامدي: إن التأخر في بيع الوحدات يربك المستثمرين، فالبناء إن تأخر بيعه يتهالك، وطلاء الجدران له عمر افتراضي، وأيضا العوامل المناخية لها تأثير، ففي جدة مثلا الرطوبة تلعب دورا مهما في تهالك البناء مقابل الأغبرة التي تؤثر على الوحدة من الداخل والخارج، إضافة إلى ارتباط المستثمرين بقروض بنكية تسدد في زمن معين يترتب عليها أن يضع البنك رسوما وأرباحا إضافية، مشيرا إلى أن هناك عاملا آخر وهو تغير موديلات وتصاميم العقارات بين الفينة والأخرى مما يضطر المستثمر إلى تغيير طريقة البناء ليتقبل شراءه العميل، إضافة إلى أن شروط رسومات المخطط الواقعة فيه الوحدة قد تتغير ومن ثم يضطر إلى عملية التغيير التي تفرضها الجهات الرقابية على تلك المخططات.

الحيل التسويقية

1. دفع 30% لتسهيل استخراج القرض على العميل.


2. وضع لافتة توحي للعميل بأن جزءا من الوحدات قد بيع.

أضرار تأخر تصريف الوحدات على المستثمرين

1. تدني الهامش الربحي وارتفاع المصروفات.


2. بدء ظهور عيوب التشطيبات نتيجة للظروف المناخية.


3. مدة الضمان تتقلص.


4. تعثرهم في سداد القروض البنكية.