• محتوى الصك وتطبيقه على الواقع: وذلك نظرا لوجود اختلافات في بعض الأحيان عن الحقيقة، ليتبين نوع الأرض وما هو محتواها، حيث نجد بعض الأراضي تختلف شوارعها عما هو مسجل في الصك، فهناك أراض على شوارع 16 مترا ومكتوبة في الصك 32 مترا لذلك نعتمد الصك بعد التأكد من صحته من قبل المحكمة، كما نجد أن هناك اختلافا في الأضلاع لذلك يجب تقنين رقم القطعة ومعرفة الحدود المدونة في الصك.
• الكروكي والخرائط التنظيمية: فلا بد من الاطلاع على الكروكي التنظيمي «الخرائط» لكي تعرف الارتفاعات المسموحة له كالأدوار، وكذلك لتحديد مساحات البناء والخدمات الموجودة.
• لوحة المخطط: حيث يتم الاستفسار عن رقم لوحة المخطط في الأمانات وما إذا كانت داخل النطاق أو خارجه وبهذا المحدد قد تنخفض الأسعار بناء على موقع تلك الأرض.
• مسح الأسعار المجاورة خلال العام الماضي: حيث إن المسح الميداني على الأراضي المجاورة ومعرفة أقرب صفقة بيع تمت قبل ستة أشهر إلى عام من المحددات الأساسية حتى يبني المثمن السعر على ما تم في السابق مع الأخذ في الاعتبار عوامل التغير التي قد تطرأ على المخطط الواقعة فيه الأرض.
• نوع الخدمات المقدمة والمجاورة للأرض: وهو دخول الخدمات ونوعيتها فهناك أراض دخلت فيها الكهرباء فقط بينما أرض قريبة منها تتوفر فيها خدمات المياه والكهرباء والحدائق، فالسعر يختلف بين الأرضين.
• مساحة الأرض: وهو محدد مهم يجب أخذه بالاعتبار فالأراضي الكبيرة غالبا يقل سعر مترها خاصة الخام منها فهي بحاجة إلى تخطيط وتقديم الخدمات لها لذلك فقد يكون هناك أرض مجاورة ولكن تملك خدمات وبنى تحتية فتكون أعلى سعرا.
طبيعة الأرض تحدد أجور المقيمينوحول أجور المقيمين أوضح النجار أنها تختلف بحسب المكان والموقع، فهناك مواقع تحتاج أن يلجأ المقيم إلى مراجعة دوائر عدة كالأمانة والمحاكم ونحوها وقد تستغرق وقتا طويلا، وهناك بعض المواقع قد تكون مكتملة الأوراق ولا يوجد عليها معوقات فيستغرق المثمن وقتا قصيرا لتحديد سعر المتر.
وأشار إلى أن تقييم بعض الأراضي قد يستمر إلى أكثر من أسبوعين وفي اليوم الواحد قد يعمل المثمن مدة 9 ساعات لمعرفة كل تلك المحددات والخروج على الأرض وتصويرها والبحث عن ما هو حولها من أسعار وخدمات وأي ميزة يراها قد تغير في التثمين.
وأوضح عضو الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين أن التقييم يعتمد على قيمة الجهد المبذول وبشكل عام فهناك أسعار اجتهادية يعمل عليها المقيمون، لافتا إلى أن أقل تقدير للأراضي ما دون الألف متر مربع يأخذ عليها المثمن 2000 ريال وما بين الألف إلى 10 آلاف متر مربع 3 آلاف ريال، وما بين الـ10 آلاف إلى 50 ألف متر مربع فإن أجور المثمن 4 آلاف ريال، أما ما هو أعلى من 50 ألف متر مربع إلى 100 ألف متر مربع يتم أخذ 5 آلاف ريال عليها.
وكذلك فإن الأرض التي تكون مساحتها ما بين الـ100 ألف متر مربع إلى 500 ألف متر مربع يكون أجر تقييمها 10 آلاف ريال، والأرض التي مساحتها ما بين 500 ألف متر مربع إلى مليون متر مربع يتم أخذ نحو 20 ألف ريال، والأرض التي مساحتها أعلى من مليون متر مربع يتم تحديد التقييم بحسب طبيعة وموقع واستخدام الأرض.
يختلف تقييم سعر متر الأراضي البيضاء وفق محددات عدة من بينها المساحة والموقع والخدمات، بحسب عضو الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين سعد النجار، والذي ذكر 6 محددات أساسية لتقييم وتثمين الأراضي داخل النطاق العمراني حتى يتمكن عضو الهيئة من وضع السعر النهائي للمتر وهي: