لخّص مسؤول بشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني أسباب معاودة العمل بمشروع تطوير حي الرويس في أربع ملاحظات، عولجت خلال سنوات التوقف.
وتتضمن أنظمة التعويض ونزع الملكية، والمساهمة، واستحواذ القطاع الحكومي على النسبة الكبرى بالشركة المسؤولة عن المشروع، إضافة إلى مراعاة الجوانب الاجتماعية بالتعويضات.
وقال المسؤول لـ"مكة": تم رصد هذه الملاحظات من عدة لقاءات مع أهالي الحي، فضلا عن عقد ورش عمل طيلة سنوات التوقف، لافتا إلى أن إجمالي العقارات المزمع إزالتها لمصلحة المشروع بلغت نحو 2468 عقارا.
وقدرت ميزانية مشروع تطوير الرويس بأكثر من 5 مليارات ريال، تم ضخ مليارين و200 مليون ريال منها حتى الآن، مؤكدا أن التنفيذ بدأ قبل شهر، لتبدأ معه ملامح التطوير في الظهور فعليا خلال عام كحد أقصى.
وأفاد بأن المرحلة الأولى من المشروع تتضمن إقناع الأهالي بالفكر الجديد للتطوير، وإتاحة الخيارات أمامهم، وبدء مشاركة أصحاب العقارات في التطوير بالتزامن مع مرحلة شق الشوارع وأعمال البنية التحتية لتبدأ بعدها مرحلة التطوير والبناء، وفصل المسؤول المحاور الخمسة: أولا: الملكيات نزع الملكيات والتعويضات تم التعامل معها كمحور أساسي، أوجد تغييرا جوهريا على تنفيذ المشروع، حيث كان التطوير مبنيا في السابق على نزع الملكيات والتعويض، غير أن هذا الإجراء بات يشكّل خيارا رابعا بعد أن أصبح التطوير المباشر هو الأساس، حيث يعتمد الأخير على منح إمكان تطوير المالك لعقاره دون نزعه، وفق مخطط تطويري اُعتمد من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية، حيث تم تشكيل خمس لجان فنية وأمنية واجتماعية واقتصادية وشرعية لتذليل الصعوبات أمام الملاك المطورين.
ثانيا: المساهمة النظام السابق كان يقتصر على دخول المالك بقيمة عقاره كمساهم في الشركة، إلا أنه حاليا بات شريكا مؤسسا يمكنه الدخول بقيمة العقار كاملة، أو بجزء منها أو بمبالغ زائدة عن القيمة الفعلية.
ثالثا: القطاع الحكومي كانت شركة تحالف الرويس تملك 97% من حصة الشركة المسؤولة عن المشروع "ريسان"، بعد أن ضخت 500 مليون ريال، غير أن دور القطاع الخاص تحول إلى التمويلي فقط، في ظل ضخ صندوقي التأمينات الاجتماعية ومعاشات التقاعد 750 مليون ريال، عدا عن الموافقة المبدئية لضخ مليار و300 مليون ريال من صندوق الاستثمارات العامة، لتتعدى حصة القطاع الحكومي بالشركة 70%.
رابعا: الاعتبارات الاجتماعية أبرز المشكلات التي اعترضت مشروع تطوير الرويس سابقا وجود منازل شعبية متعددة الطوابق، مبنية على أراض صغيرة، وتحوي أسرا متعددة من عائلة واحدة، ما يجعل التعويض الأساسي لمساحة المنزل غير كاف، وتبعا للاعتبارات الاجتماعية رُفعت قيمة صندوق المسؤولية الاجتماعية التابع للشركة المنفذة من 50 مليون إلى 150 مليون ريال، لتغطية تعويضات مثل تلك الحالات إذا ما كانت مبالغ التعويض غير كافية.
خامسا: التنمية البشرية يدعم صندوق المسؤولية الاجتماعية شباب الحي، من خلال استقطابهم وتدريبهم وتأهيلهم وفتح مجال التوظيف أمامهم بشركات متعددة، أو تمكينهم من مهارات تساعدهم في إنشاء مشاريع خاصة بهم، موضحا أن التطوير يشمل التنمية البشرية والعمرانية على حد سواء.
لجنة وطنية وفي سؤال عن التعويضات، أكد المسؤول وجود لجنة وطنية مكونة من خمس جهات حكومية، تتمثل في الجهة صاحبة المشروع، ووزارات العدل، والشؤون البلدية والقروية، والداخلية، والمالية، والاقتصاد الوطني، إلى جانب اثنين من أهل الخبرة بالعقار ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية.
واستدرك قائلا: قرار اللجنة ليس نهائيا، وبإمكان مالك العقار اللجوء إلى ديوان المظالم في حال رأى عدم إعطائه حقه كاملا، وما يتم الحكم به سيتم تنفيذه دون استئناف، مؤكدا زيادة قيمة التعويضات من قبل بعض اللجان ما بين 20 إلى 30% عن القيمة الحقيقية كإجراء معنوي، وإبراء للذمة في حالات نزع الملكيات.
وأضاف: تشمل التعويضات حتى أصحاب المنازل المملوكة دون صكوك، حيث تصدر اللجنة الشرعية صكوكا لهم، فضلا عن إنهاء إجراءات الورثة ممن تقع أملاكهم ضمن منطقة التطوير وتذليل العقبات كافة أمام ملاك العقارات.
جــــراف (1) آلية التعويض بمشروع تطوير حي الرويس تحت مظلة محافظة وأمانة جدة: -تقدّر المباني بمفردها وفق المعايير التالية: *نوعها "مسلحة أو شعبية" *عدد الواجهات التي تقع عليها -تقدّر الأراضي بمفردها وفق المعايير التالية: *مساحتها *موقعها "على محور رئيس- شارع رئيس- شارع تجاري *تقدير الأرض يعتمد على عرض الشارع حتى داخل الأحياء العشوائية جــــراف(2) الخيارات المتاحة أمام ملاك العقار: التطوير المباشر: -تكوين شخصية اعتبارية للمطور، وفي حال وجود أكثر من مالك يتم: 1-تكوين شراكة بين الملاك 2-بيع بعضهم لبعض 3-اتفاقهم مع مستثمر، أو مطور عقاري، أو الحصول على قروض بنكية أو أي جهة معتبرة شرعا -الالتزام بالمشاركة في التطوير -الانتهاء من الإجراءات الإدارية خلال ستة أشهر -سداد رسوم التطوير لقاء الحصول على: 1-وحدة تخطيطية وفق مخطط تطويري معتمد 2-كل خدمات البنى التحتية الحديثة.
3-امتيازات المخطط التطويري المعتمد "الارتفاعات، والاستخدامات، ونظام البناء الخاص".
*السكن البديل.
-في حال مساواة قيمة العقار لقيمة الوحدة السكنية يتم الاستبدال.
-في حال تدني قيمة العقار يتم الحصول على سكن بديل، والاستفادة من سداد فرق القيمة من صندوق المسؤولية الاجتماعية.
-في حال زيادة قيمة العقار عن قيمة الوحدة السكنية يمكن الجمع بين خياري السكن البديل والمساهمة، أو التعويض النقدي.
-خيار السكن البديل متاح للمالك السعودي الساكن في منطقة التطوير.
- حددت شركة المشروع 3 مبان سكنية مبدئيا كسكن بديل -تم تحديد مساحة 5 آلاف متر مربع داخل حي الرويس لمن يرغب في السكن هناك.