قبل وبعد.. ماذا يحدث داخل وزارة الإسكان؟

مع إطلاقها برنامج "سكني 2018" الذي يستهدف تمكين 300 ألف مواطن من امتلاك منزلهم الأول، بعد اكتمال البرنامج الأول، بدا أن وزارة الإسكان اتجهت فعليا إلى إعادة ترتيب قطاع الإسكان والعقار بالكامل، عبر مبادرات وبرامج تطويرية وهندسة الإجراءات.

وتظهر مقارنات حصلت عليها "مكة"، حجم التغييرات التي تجريها الوزارة بالتزامن مع التوزيع الشهري للمنتجات السكنية، وهنا أبرزها:

إتمام

التعامل مع المطورين العقاريين:

الوضع السابق قبل مركز إتمام (مركز خدمات المطورين):

1 بطء إجراءات اعتماد المخططات، إذ كانت تستغرق من 12 إلى 24 شهرا

2 تعدد الجهات التي يتعامل معها المطور للحصول على التراخيص والاعتمادات للمشاريع

3 ضعف التنسيق بين الجهات ذات العلاقة بقطاع التطوير العقاري

4 عدم وضوح المتطلبات المرتبطة بإتمام المخططات

5 عدم وجود جهة رسمية لرصد احتياجات القطاع العقاري

6 عدم وجود نظام الكتروني يربط بين الجهات ذات العلاقة (أكثر من 15 جهة)

الوضع الحالي بعد تطبيق المبادرة:

1 تسريع عملية الحصول على الاعتماد خلال 60 يوما

2 إنشاء مركز خدمة شامل معني بالتراخيص والاعتمادات، يضم ممثلين لأكثر من 15 جهة حكومية وغير حكومية

3 تعيين ممثلين من الجهات ذات العلاقة في مراكز خدمات المطورين لتسهيل وتسريع الإجراءات

4 تحديد متطلبات وإجراءات واضحة وجدول زمني محدد لكل خدمة من خدمات المركز، بالاتفاق مع الجهات ذات العلاقة

5 بناء قاعدة بيانات بالمشاركين في القطاع العقاري، ورصد أعمالهم السابقة والمتوقعة، وأهم المعوقات لديهم

6 وجود نظام الكتروني يربط بين الجهات ذات العلاقة لتسهيل وتسريع الإجراءات

المعهد السعودي العقاري

قبل تطبيق المبادرة:

1 عدم وجود جهة مسؤولة عن تأهيل العاملين في القطاع العقاري

2 الحالة العشوائية لوضع الممارسين العقاريين، وغياب المؤهلين

3 عدم وجود جهة تمنح تراخيص لممارسة العمل في القطاع العقاري

4 غياب المرجعيات وعدم الاستفادة من بيوت الخبرة المحلية والدولية

5 عدم وجود دليل واضح للإجراءات في عدد من المهن

بعد تطبيق المبادرة:

1 إنشاء المعهد السعودي العقاري لتأهيل العاملين في القطاع

2 تقديم دورات متخصصة في عدد من المجالات العقارية مثل (محترف بيع على الخارطة، مدير اتحاد ملاك محترف، وسيط عقاري محترف، مدير مرافق محترف)

3 منح شهادات مزاولة المهنة للعاملين في القطاع العقاري

4 العمل مع 11 بيت خبرة محلي وعالمي في مجال العقار السكني والتجاري ومنها التقييم العقاري

5 تأهيل 446 متدربا خلال الربع الأخير من 2017

مبادرة اتحاد الملاك وفرز الوحدات

الوضع السابق:

1 بطء إجراءات فرز الوحدات العقارية، تستغرق من 3 إلى 12 شهرا

2 اختلاف المتطلبات من أمانة إلى أخرى على مستوى مدن المملكة

3 غياب الدليل الإرشادي وتعطيل إنشاء اتحادات الملاك (16 اتحادا فقط منذ صدور النظام عام 1423هـ)

4 ضعف قطاع إدارة المرافق، وغياب قطاع إدارة المجمعات، مما يقلل الرغبة في السكن في وحدات مشتركة، ومن قيمة الوحدات مع الزمن

5 غياب الكوادر المؤهلة في مجال إدارة اتحادات الملاك والمرافق

الحلول والوضع المستقبلي:

1 تسريع إجراءات فرز الوحدات (2-5 أيام)

2 أتمته وتوحيد إجراءات الفرز بجميع المناطق عبر بوابة ملاك الالكترونية

3 أتمته وتسهيل إجراءات إنشاء الاتحادات، مما نتج عنه إنشاء 545 اتحاد ملاك لأكثر من 14 ألف وحدة سكنية خلال السنة الأولى من إطلاق البرنامج

4 رفع كفاءة قطاع إدارة المرافق واستحداث قطاع إدارة المجمعات السكنية، مما يسهم في تكوين مجمعات سكنية والحفاظ على قيمة الوحدات مع مرور الزمن

5 خلق وظائف في مجال إدارة اتحادات الملاك والمرافق

6 تأهيل العاملين في قطاع إدارة اتحاد الملاك والمرافق، من خلال تقديم دورات متخصصة عن طريق المعهد العقاري السعودي

الإسكان التنموي

الوضع السابق:

1 بيانات المستفيدين غير دقيقة ومعظمها مبلغة ذاتيا

2 قدرة محدودة في جمع التبرعات لمعظم منظمات القطاع غير الربحي المهتمة بالإسكان، إضافة إلى تبنيها إجراءات تفتقر إلى الشفافية

3 ضعف مخرجات القطاع غير الربحي في إسكان الشرائح الأقل دخلا نظير ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء

4 دمج المستفيدين ليس أولوية أثناء التخطيط، مما نتج عنه نشوء تجمعات موصومة بالفقر والمشكلات الاجتماعية

5 دور محدود للقطاع الخاص عبر برامج المسؤولية الاجتماعية في مجال الإسكان

6 دور محدود، ومبادرات فردية مقتصرة على الموسرين، للوقف على إسكان الشرائح الأقل دخلا

7 تجارب محدودة لمنح المستفيدين وحدات سكنية قائمة على الانتفاع وغياب التشريعات المنظمة له

8 غياب دور جمعيات الإسكان التعاوني

الحلول والوضع المستقبلي:

1 منهجية قائمة على البيانات، وبناء أداة للتحليل المتقدم

2 بناء منصة الكترونية للتمويل الجمعي لمشاريع الإسكان التنموي، وربطها بالقطاع غير الربحي وبرامج المسؤولية الاجتماعية وتعزيز الشفافية

3 تعظيم دور القطاع غير الربحي في إسكان الشرائح الأقل دخلا، عبر توفير حزمة من الخدمات كتقنيات البناء الحديثة

4 تخصيص نسبة محددة في كل المشاريع للشرائح المستهدفة من الإسكان التنموي ودمجها مع باقي الشرائح الأكثر دخلا

5 تفعيل دور برامج المسؤولية الاجتماعية عبر مواءمة الاستراتيجيات بين منظمات القطاع الخاص والإسكان التنموي

6 تفعيل دور الأوقاف لتشمل مجالات متعلقة بالإسكان، وتأسيس صندوق وقفي للإسكان لإتاحة الوقف لمصارف إسكان الشرائح الأقل دخلا

7 تطوير التشريعات واللوائح اللازمة لتنفيذ مفهوم الانتفاع

8 تنفيذ استراتيجية الإسكان التعاوني لزيادة المعروض من الإسكان التعاوني من خلال نشر الوعي بالمفهوم

برنامج سكني وضخ منازل بأسعار مناسبة

قبل تطبيق المبادرة:

1 محدودية الوحدات السكنية المقدمة للمواطنين

2 الاعتماد على الدعم الحكومي في إنشاء الوحدات السكنية

3 محدودية الخيارات أمام المواطنين في التملك السكني بسبب الاعتماد على نمط واحد في المشاريع

4 أسعار الوحدات السكنية لا تتناسب مع دخل المستفيد (10 أضعاف الدخل السنوي وأكثر)

5 محدودية عدد القروض العقارية التي تقدم للمواطنين

بعد تطبيق المبادرة:

1 تطوير نموذج الشراكة مع القطاع الخاص لضخ عدد من الخيارات السكنية

2 تحفيز قطاع التطوير العقاري بطرح أكثر من 30 مشروع للمنافسة العامة خلال 2017 فقط

3 إتاحة نماذج مختلفة من الخيارات السكنية (فلل، شقق، تاون هاوس، أراضي مطورة)

4 القدرة على ضخ منتجات سكنية تساوي 5 أضعاف الدخل السنوي بأسعار مناسبة ومستهدف سعري من 250 ألف ريال إلى 750 ألفا، تلبي رغبات شريحة كبيرة من المواطنين

5 تخصيص 75 ألف تمويل مدعوم الأرباح بالشراكة مع البنوك والمؤسسات التمويلية خلال عام 2017 فقط

صندوق التنمية العقاري

الوضع السابق:

1 نموذج عمل يعتمد على الدعم الحكومي ولا يراعي قوائم الانتظار

2 فترات الانتظار تتجاوز 10 أعوام من تاريخ التقديم

3 لا يوجد "صانع سوق" لتحفيز سوق صناعة التمويل وحمايتها من المخاطر

4 وجود شريحة من المواطنين لا يجري تمويلهم من البنوك، والشركات، مثل: موظفي الشركات المتوسطة والصغيرة، وأصحاب الأعمال الحرة، وكان الاعتماد بشكل رئيس على الاقتراض من الدولة

الحلول والوضع المستقبلي:

1 نموذج عمل يعتمد على استثمار موارد الصندوق، وتحسين كفاءة الصرف لضمان خدمة عدد أكبر من المواطنين

2 تقليص قوائم الانتظار، وتقديم الخدمة بشكل أسرع بما لا يتجاوز 5 أعوام

3 توفير الدعم الفني والهندسي للحفاظ على الالتزام وجودة التطوير لاستدامة الأصول المستثمرة

4 إطلاق برنامج ضمان القرض العقاري في الربع الرابع من 2017، لتمكين الوصول للتمويل لشرائح من المواطنين لم يسبق لهم القدرة على التوصل إلى التمويل المناسب

الأراضي البيضاء

قبل المبادرة:

1 تدني نسب المعروض من الأراضي المطورة

2 ظهور ممارسات اكتنازيه تسببت بتوسع المدن أفقيا

3 عدم الاستفادة من الأراضي داخل النطاق العمراني

4 غياب المعلومات الدقيقة عن مساحات الأراضي غير المستغلة

5 اقتصار الفائدة على فئة محددة، وعدم تقديم أي خيارات تملك أمام المواطنين

بعد المبادرة:

1 فرز الأراضي غير المستغلة داخل النطاق العمراني، وتحديد موعد زمني لتطويرها أو دفع رسوم

2 تحفيز ملاك الأراضي على تطوير أراضيهم

3 وجود قاعدة بيانات ثرية بالمعلومات المحدثة عن الأراضي وملاكها

4 تحرير الأراضي غير المستغلة وتطويرها، وبالتالي زيادة المعروض العقاري وزيادة فرص التملك أمام المواطنين

5 تقديم عدد من ملاك الأراضي البيضاء على طلبات لتطوير الأراضي داخل المدن بالشراكة مع الوزارة، وبناء وحدات سكنية تتاح للمتقدمين على برامج الدعم السكني