3 طرق تجنب التقييم العقاري عشوائية البيع والشراء

أجمع خبراء عقاريون على ثلاثة طرق رئيسة للتقييم العقاري، مشيرين إلى أن عمليات التقييم في الوقت الراهن أصبحت تخضع لإجراءات مهنية عدة بعيدا عن العشوائية التي كان تمارس في السابق بواسطة أشخاص ليس لديهم الخبرة والمؤهلات العلمية.



وأوضح عضو اللجنتين العقارية والاستثمارية في الغرفة التجارية الصناعية بمكة المكرمة، محسن السروري لـ «مكة» أن تقييم العقارات أصبح يعتمد على مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين، مشيرا إلى أن النظام الحديث يهدف إلى وضع ضوابط ومعايير لازمة لأعمال تقييم العقارات.



وأكد السروري وهو أيضأ عضو الهيئة السعودية للمقيمين وعضو إعادة تقدير العقارات في هيئة تطوير مكة ووزارة النقل على أن أكثر العقاريين سابقا كانوا يعتمدون في التقييم على البيع والشراء بطرق عشوائية من خلال بعض الأشخاص الذين ليست لديهم الخبرة والمؤهلات العلمية والفنية الكافية.



وأضاف السروري عادة يتم استخدام مزيج من هذه الأساليب ويتم تعديل التقييم بناء على متوسط نتائجها، مشيرا إلى أن هذه الطرق تساعده على الوصول إلى تقييم أكثر واقعية.



وفصل السروري هذه الطرق الثلاثة على النحو التالي:



1 المقارنة مع عقارات مشابهة بيعت حديثا في نفس المنطقة



هي عبارة عن مجموعة من الإجراءات يتم استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا في نفس المنطقة، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على أسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة، وأهمها:

- موقع العقار (شارع رئيس، فرعي، تجاري، عام، خاص).

- حالة العقار وعمر البناء.

- ظروفه وامتيازاته.

- مواصفات العقار.

- مساحته.

- مستوى التشطيبات الداخلية والخارجية.

- تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر.

- ظروف المحلية بيع (طبيعية، اضطرارية، حالة السوق).



2 حساب تكلفة بناء مبنى مماثل



تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى آخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه وتعتمد على:



- تقييم سعر الأرض (وكأنها خالية من البناء) لتحديد أفضل استعمال لها.

- تقييم تكلفة البناء الحالية.

- تقييم الهلاك (أي كم نقص سعر المبنى بسبب استخدامه).

- قيمة البناء الحالية (تكلفة البناء، تكلفة الهلاك).



3 حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار

تعتمد على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات والتي تدر مدخولا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ولا تلاقي قبولا لدى مستثمر آخر، وفي ضوء هذه النسبة تحدد قيمة العقار وتعتمد على خمس نقاط أساسية:



- تقييم مجموع المدخول الكلي.

- تحديد نسبة الشواغر.

- تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.

- تحديد قيمة المدخول الصافية.

- حساب نسبة المدخول على سعر العقار.