بوابة مكة تحتضن 600 ألف نسمة في 20 سنة

نتيجة لتسارع النمو الاقتصادي والعمراني في المنطقة، ازدادت حاجة جميع قطاعات التنمية العمرانية والخدمية إلى مناطق تنموية حديثة وبنية تحتية متكاملة تواكب هذه التنمية الاقتصادية.

من هذا المنطلق جاءت فكرة مشروع بوابة مكة لتكون ضاحية متكاملة في غرب مكة المكرمة ذات بنية تحتية فعالة تتضمن جميع الخدمات اللازمة وتسهم في تحقيق أهداف خطط التنمية الإقليمية.

فكرة استخدامات الأراضي الأساسية كانت أراضي منح وموقعا لمتنزه وطني كبير لمكة المكرمة، وسعت أمانة العاصمة المقدسة إلى تحقيق هذين الهدفين بالإضافة إلى خدمات أخرى تعظم قيمة الأراضي ومردودها العمراني والخدمي والاقتصادي، بحيث تصبح أرض البوابة واجهة حضرية عمرانية لمكة المكرمة ترسم ملامح النسيج العمراني اللائق لهذه المدينة المقدسة.

وتم تأسيس شركة البلد الأمين كذراع استثماري لأمانة العاصمة المقدسة وكمسؤول عن المشاريع التنموية ومشاريع البنية التحتية في مكة المكرمة، وكذلك مشاريع الضواحي، من خلال المشاركة مع القطاع الخاص.

ومن ثم تأسيس شركة بوابة مكة كشركة تابعة لها لتقوم بأعمال تطوير الضاحية الغربية لمكة المكرمة واستثمارها، ومن المقرر أن يحتوي المشروع على العديد من الاستخدامات المتنوعة مثل السكني والتجاري والتعليمي والترفيهي والثقافي وغير ذلك، غير أن الاستخدام السكني سيكون هو الغالب، حيث إن الضاحية سكنية في المقام الأول وسيستغرق تطويرها نحو 20 سنة وتستوعب 600 ألف نسمة.

امتصاص النمو السكاني في مكة

مشروع بوابة مكة هو امتداد طبيعي لمكة المكرمة وهي مكمل وليس منافس لها ، وتطويرها مهم لعدد من الأسباب منها: تقنين الامتداد الطبيعي للمدينة من ناحية الغرب وتسهيل عملية التطوير داخل مكة المكرمة من خلال امتصاص النمو السكاني المتزايد لمكة المكرمة وتغطية الاحتياجات المتنامية لمكة المكرمة من خدمات اجتماعية وحكومية وترفيهية وثقافية وتوفير بيئة عمرانية مناسبة جديدة داخل حد الحرم، وإعادة رسم النسيج العمراني بشكل لائق للمدينة المقدسة وزيادة الطاقة الاستيعابية للسكن في مكة المكرمة، والمساهمة في التطوير الاقتصادي والاجتماعي لسكان مكة المكرمة وتقديم نموذج ناجح للشراكة مع القطاع الخاص.

مساحة المشروع 83 مليون متر مربع

يحتل مخطط بوابة مكة موقعا استراتيجيا حيث يقع على مساحة 83 مليون متر مربع غرب مكة المكرمة ما بين الدائري الرابع والخامس، حيث يحده من الشمال طريق مكة ــ جدة القديم، ويخترقه طريق مكة ــ جدة السريع الحالي، وهي جميعها طرق إقليمية تربط مكة المكرمة بجدة، بالإضافة إلى طريـق الليث الذي يحده من الجنوب.

كما يحده من الغرب طريق الشميسي، ومن الشرق مخططات سكنية ومرتفعات ويبعد حده الشرقي عـن المسجد الحرام مسافة 13 كلم، ويقع نحو 70% من أرض المشروع داخل حد الحرم و30% في منطقة الحلو، بهذه الحدود أصبح موقع المشروع مدخل طبيعي لمكة المكرمة خاصة في ظل وجود مجسم المصحف في منتصف المشروع على طريق مكة ــ جدة السريع.

يبلغ طول حد الحل والحرم داخل منطقة التنمية 12 كلم، حيث يستوعب كامل المشروع 70% داخل حد الحرم و20% خارج حد الحرم، ويشكل تصريف الأودية ومجاري السيول أحد التحديات التي يجب التعامل معها عند التخطيط والتصميم، نظرا لوجود بعض الأودية التي تصب في موقع المشروع، وأكثر مناطق المشروع المعرضة لخطر السيول هي المنطقة الواقعة حول مجسم المصحف، والمنطقة شمال غرب المشروع عند خط الحل والحرم حيث تجري المياه من جنوب الموقع إلى شماله الغربي متبعة الميول الطبيعية للأرض.

وتبلغ الملكيات الخاصة نحو 20% من مساحة منطقة التطوير، وهي مملوكة لأطراف أخرى مثل وزارة المالية ومواطنين، ويتجمع كثير من الملكيات الصغيرة التي أغلبها تعديات في شمال غرب الموقع، وهذا تحد كبير أوجب على شركة بوابة مكة اعتماد آلية عادلة للتعامل مع هذه الملكيات بما يضمن حقوقهم وبما لا يعيق عملية التطوير.

ملامح المخطط العمراني للمشروع

وضعت شركة بوابة مكة بالتعاون مع أمانة العاصمة المقدسة اعتبارات أساسية في تطوير مخطط توجيهي لمنطقة المشروع، الذي سيمثل مرجعا استراتيجيا لأعمال التطوير المنفذة في الموقع، حيث تتسم الاعتبارات والسياسات المأخوذة بالحسبان في المشروع بطبيعة استراتيجية، تتناسب مع حجم المشروع والأهداف المنوطة به وشرف المكان الذي يقام فيه، وأبرز هذه الاعتبارات:

التصميم العام

يقوم تخطيط البوابة على مفهوم الضاحية، وهي نمط من العمران الحديث المجاور لعمران المدن الرئيسية، الذي يقوم على تكامل في الوظائف والأداء، واستقلالية في الخدمات والمرافق العامة على مستوى سكان الضاحية، وتم الأخذ في عين الاعتبار تخطيط منطقة البوابة لتكون ثراء حضاريا يتمثل في تنوع كثيف من الاستعمالات الحديثة، ضمن مستويات من النسيج العمراني الحديث، الذي يعكس الهوية اللائقة بالجوار الشريف، ويوظف امتيازات موقع مشروع البوابة، ويوفر المشروع السكن وفرص العمل ومختلف المتطلبات الحضرية الحديثة عبر بيئة راقية من الخدمات المتقدمة والمرافق الحديثة وشبكات الطرق المتكاملة ووسائط النقل العامة والخاصة.

توزيع المجاورات السكنية

اعتمد مخطط موقع مشروع البوابة مفهوما غير مسبوق في تخطيط المدن الحديثة، يقوم على الدمج بين الاستعمالات المتنوعة والمجاورات السكنية الخادمة لهذه الاستعمالات، وفق معايير وضوابط دقيقة تحفظ للمجاورات السكنية خصوصيتها اللازمة، إضافة إلى قربها ونفاذيتها إلى مناطق العمل، وتمركز الاستعمالات المحيطة بها.

المجاورات السكنية

تمثل المساكن العنصر الأبرز والاستعمال الأكثر شيوعا من إجمالي الاستعمالات في مخطط مشروع شركة بوابة مكة، وتستوعب نحو 600 ألف نسمة.

ويقدم مشروع البوابة حلولا سكنية لأهل مكة تعالج المتطلبات الضرورية التي أصبح من المتعذر توفيرها ضمن النسيج العمراني المكتظ حول المنطقة المركزية، أو الأحياء الحديثة التي لا تتوفر فيها جودة التخطيط والخدمات، فضلا عن المستوى المتواضع.

كثافة التطوير

على الرغم من كثرة المناطق المفتوحة واشتمال المنطقة على متنزه، يمثل ثلث مساحتها تقريبا إلا أنها تتيح مرونة كبيرة في قدراتها الاستيعابية الكمية والنوعية من خلال اعتماد مبدأ كثافة التطوير، وتكثيف الاستعمالات عبر تنظيم متقن لتوزيع الاستعمالات، وتصميم منشآتها، واعتماد المبادئ الحديثة في التصميم الوظيفي القائم على الاقتصاد وزيادة ارتفاعات المباني في مناطق مختارة على حساب التمدد الأفقي، وتسهم كثافة التطوير في خدمة تنوع الاستعمالات الكبير في منطقة البوابة ودعم استعمال مرافق النقل العامة وتخفيف الضغط على شبكة الطرق في المنطقة، وتتيح المجال للتوسع في المناطق المفتوحة وتوفير المساحات الفراغية المطلوبة لمنشآت الخدمات النوعية المتقدمة.

التخطيط الإقليمي

المساحة الهائلة للمشروع والامتيازات الإستراتيجية التي يتمتع بها تؤهل الموقع لأن تتجاوز خدماته نطاق سكان مكة المكرمة لتستفيد منه منطقة مكة المكرمة عموما ومدينة جدة خاصة، وكان التخطيط في الإطار الإقليمي يتطلب بالضرورة اعتبار مؤشرات التنمية الحضرية الإقليمية ومشاريع التنمية الإستراتيجية في المنطقة وتطوير المشروع وفقا لهذه المعطيات، بحيث يسهم فيها بمستوى متقدم من الخدمة وعلى درجة عالية من الكفاءة والفعالية، التي تضمن تواصل وازدهار منطقة المشروع الحضرية ضمن إطارها التخطيطي.

تعددية المراكز الحضرية

تأكدت الصفة المركزية لمدينة مكة من خلال المشاريع المكرسة لخدمة الحجاج والمعتمرين في المنطقة المركزية، وهي وإن كانت مستقلة عن عموم سكان مكة وغير موجهة لهم، إلا إنها في نهاية المطاف تمثل المجال الأساسي لفرص العمل المتاحة مستقبلا، وهو ما سيزيد الضغط على وسط المدينة ومنطقتها المركزية.

وستكون منطقة مشروع شركة بوابة مكة هي الضاحية الغربية الجديدة لمدينة مكة المكرمة المستقلة بخدماتها ومرافقها عن الخدمات والمرافق في وسط مكة، ما يخفف الضغط على مركز المدينة الحضري، ويسهم بقدر كبير بالرفع من مستوى الخدمات النوعية لسكانها في هذا المجال.

التطوير النوعي

يهدف مشروع البوابة إلى أن يقدم نموذجا حديثا من التخطيط الحضري والتصاميم المعمارية المتقدمة، التي تجمع بين امتيازات البلد الحرام المعنوية وأصالة التراث، وبين معطيات التقنية الحديثة وتطبيق المفاهيم الحضرية الجديدة، والدمج بين مناطق الاستعمالات المتنوعة والمناطق السكنية، وفق اعتبارات دقيقة تحفظ للجوار السكني متطلبات خصوصيته.

وتحقق المرونة في النقل وخفض الضغط على منشآته، وخفض التلوث، كما وجب أن يولي المخطط عناية قصوى للمتطلبات الثقافية والاجتماعية للسكان، من توفير المناطق العامة المفتوحة، وممرات المشاة الآمنة.

العناية بالبيئة

مع اعتماد مشروع إنشاء متنزه الملك عبدالله في موقع يمتد على مساحة 15 كلم2 تقريبا، فإن خصائص المنطقة الطبيعية تشكل محددات أساسية في تطوير الموقع وتخطيطه، إذ يجب العناية بمواءمة التكوين الجيولوجي لطبيعة المنشآت والاستخدامات المتنوعة، كما يجب أن يتكامل نظام المناطق المفتوحة في الموقع مع عناصره الطبيعية، مع تصميم المنتزه المتميز، فضلا عن أهمية اعتبار متطلبات الحماية من السيول، والمعالجات الذكية للظروف المناخية، وتحقيق مبادئ الاستدامة البيئية وترشيد الموارد الطبيعية.

الإسكان الميسر

يتيح منهج توزيع المجاورات السكنية في عموم أرجاء مخطط مشروع البوابة الفرصة لتقديم أنماط عديدة من الإسكان، مستندا في ذلك إلى امتيازات عدة في تحقيق هذا التنوع، في مقدمتها ارتباط المجاورات السكنية بمراكز أعمال متخصصة في النشاط، ولها هوية عمرانية محددة.

إضافة إلى وجود فواصل طبيعية بين أنماط الإسكان، تتمثل في المناطق المفتوحة، التي تعمل كمناطق عازلة بين الاختلاف العمراني والحضري للمجاورات السكنية المختلفة المستويات والأنماط التصميمية وتوفير الإسكان الميسر لذوي الدخل المحدود من السكان يتم من خلال عدد من الإجراءات الحضرية والمعايير التصميمية في مقدمتها، تطوير أنظمة بناء وتقسيمات أراض تتسم بالمرونة، والعمل ضمن مساحات محدودة والتركيز على تحقيق متطلبات الجوار بعيدا عن التمسك بنمط معين من أنظمة البناء وترشيد الفراغات الوظيفية، وتصميمها بما يتيح تعدد وظائفها واستخدام المواد الحديثة في الإنشاءات، واعتبار متطلبات البيئة في المعالجات المناخية المرشدة للطاقة وتصميم الوحدات السكنية بما يسمح بتطويرها وتوسعها المستقبلي وإبداع أنظمة اقتصادية حديثة في التمويل والتمليك.

مكونات المشروع

يحتوي المخطط على عدد من الاستعمالات والوظائف المختلفة، منها السكني والتجاري والفنادق والتعليمي والترفيهي والثقافي والخدمات العامة وغيرها، إلا أن الاستعمال السكني هو الاستعمال الرئيسي السائد في المشروع، وهذه البقعة الكبيرة من الاستعمال السكني ستغطي نسبة كبيرة من احتياجات أهل مكة خاصة والسعوديين عموما الراغبين في السكن قرب الحرم المكي الشريف.

كما يوفر المخطط سكنا بديلا لفئة متوسطي الدخل والذين تم نزع مساكنهم في المنطقة المركزية بالحرم الشريف، وتم اقتراح اكثر من استعمال مختلف في الداخل مثل، السكني، المتعدد الاستخدام، الحي الإداري، مناطق تجارية، استخدامات صحية، استخدامات ترفيهية، تعليمية وجامعي، ضيافة وفندق، مساحات مفتوحة، والمتنزه الوطني.

مراحل تطوير المشروع

تم وضع استراتيجية لتطوير مشروع بوابة مكة، هذه الاستراتيجية تحدد سلسلة من المناطق التي يمكن أن تطور بشكل مستقل وعلى مراحل، وسوف يتم تنفيذ شبكة البنية التحتية المقترحة لتتناسب مع مرونة مراحل التطوير للمشروع وبحسب الخطة الموضوعة لتطوير المشروع وهي 20 سنة، فقد تم تقسيم مراحل التطوير إلى 4 مراحل رئيسية بواقع 5 سنوات لكل مرحلة، ومن المتوقع أن أي تطوير لاحق سيكون بالقرب من المرحلة الأولى حتى اكتمال كافة المراحل.

المشروع الأول تألف من ضاحية «سمو» بمساحة إجمالية 1.6كلم2، والمشروع التطويري الثاني بمساحة إجمالية 3.2 كلم2 وتقع شمال طريق مكة ـ جدة السريع ومشروع مقترح لوزارة الإسكان بمساحة إجمالية 1.3 كلم2 في منطقة التنمية 3.

الميزانية والتعويضات مؤشران على نشاط في العقار

توقع العقاري إبراهيم بن عبدالله السبيعي أن يشهد القطاع العقاري في منطقة مكة المكرمة خلال الفترة القادمة انتعاشا قويا وأداء أفضل في حركة مؤشراته، وخصوصا في مكة المكرمة وجدة.

وقال لـ"مكة" إن المؤشرات الحالية وفي مقدمتها الميزانية الضخمة التي تضمنت المزيد من الصرف على مشاريع البنى التحتية يضاف إليها السيولة الكبيرة الموجودة في يد العديد من المستفيدين من التعويضات الخاصة بنزع الملكيات لصالح مشاريع التوسعة والطرق في كل من مكة وجدة والمشاريع الجديدة المتعلقة بالنقل كمشاريع القطارات والمترو ستكون عاملا لزيادة حركة البيع والشراء على المدى القصير بالنسبة للعقار في كلا المدينتين.

وأشار السبيعي إلى أن مكة المكرمة تعد أوفر حظوظا في زيادة الحركة نظرا للحاجة الملحة للتوسع ورغبة كثير من سكانها في الشراء في الضواحي والأطراف ما يدعو للسماح بالمزيد من المخططات السكنية لتوفير العرض المناسب ولضمان عدم تناسب نسبة العرض مع الطلب وطغيان أحدهما على الآخر. وبين السبيعي أن الحديث عن ركود في قطاع العقار هو أمر لا يعكس حقيقة الوضع الراهن بقدر ما يسلط الضوء على الظروف التي كانت مصاحبة له ومنها حالة الترقب لأسواق النفط والمجريات التي شهدها سوق الأسهم، ولكن مع صدور الميزانية بهذا القدر فمن المؤكد أن حالة الترقب تلك ستختفي ويدل على ذلك أن العقار مستمر في المحافظة على أسعاره بشكل ثابت إن لم تكن زادت تلك الأسعار في بعض المواقع المرغوبة.