ما هو التطوير العقاري؟

مما لا شك فيه أن القطاع العقاري في وقتنا الحالي أصبح من القطاعات الاقتصادیة الحیویة التي تستأثر وتستحوذ على اهتمام عدد كبیر من المستثمرین، حیث صار من القطاعات الآخذة في التطور والنمو المتسارع في كل مكان في أغلب دول العالم، وأصبح یشكل عامل جذب بالنسبة للعدید من شركات التطویر العقاري والمستثمرین، فالیوم بات واحدا من بین أهم القطاعات الاقتصادیة التي تقوم علیها اقتصادیات الدول المتقدمة.

والیوم یشهد السوق العقاري تحولا كبیرا، بعدما تسربت إلیه مجموعة من المصطلحات والمسمیات الجدیدة التي أصبحت تغزوه وتحمل الكثیر من المفاهیم الجدیدة في صناعة البناء والتشیید، والتي نحاول من خلال هذه الدراسة تسلیط الضوء على إحداها بشيء من التفصیل ألا وهو مصطلح «التطویر العقاري»، الذى أصبح منتشرا في الآونة الأخیرة بعد نجاح عدد كبیر من المشروعات الاستثماریة العقارية، خاصة بعدما تم تطویر عدد كبیر من المدن الصناعیة التي قال عنها البعض إنها «لم تعد في ظل مشروعات التطویر قاصرة على التصنیع فقط، بل أصبحت تلك المدن تشكل تجمعات سكانیة ومجتمعات عمرانیة مستدامة متكاملة الأنشطة والخدمات لقاطنیها».

فمصطلح التطویر العقاري «Real Estate Development» بات من المصطلحات الحدیثة في مجال الاستثمار العقاري، إلى جانب العدید من المصطلحات الأخرى كالتمویل والتسویق والتقییم العقاري.

وصناعة التطویر هي صناعة حدیثة نسبیا، لا یمكن مقارنتها بصناعة البناء والتشیید التقلیدیة التي وجدت مع وجود حاجة الإنسان إلى المأوی والسكن الخاص؛ لأنها أصبحت تعبر عن فكر وإبداع وحلول، تقدم من جانب شخص یسمى بالمطور العقاري، الذي عادة ما یكون محترفا لتلك المهنة، حیث یقوم بتحویل أفكاره المبتكرة والإبداعیة على الورق إلى واقع ملموس نشهده على الأرض في شكل عقارات.

الأمر الذي یستوجب من كافة الجهات والأجهزة المعنیة داخل الدولة أن توفر لهذه الصنعة كافة احتیاجاتها لخلق بیئة استثماریة جاذبة لتنمیتها وتفعیل دورها.

المطور العقاري: هو الجهة أو الشخص المسؤول عن الإتيان بفكرة التطوير العقاري وعمل دراسات الجدوى المناسبة، كما أنه يقوم باختيار المقاولين وعمل دراسات مستفيضة عن حالة السوق العقاري ومتطلباته، وكذلك يقوم بعمل دراسات دقيقة عن ربح عملية التطوير والنفع الذي تعود به عليه وعلى المستثمر وكذلك على المجتمع.

يعد التطوير العقاري بمثابة حجر الأساس في أي استثمار عقاري ناجح، ويعتبر اختيار المطور العقاري المناسب من أهم الخطوات الأولية التي يجب على المستثمر أن يضعها في الحسبان عند البدء بتنفيذ مشروع عقاري ما، حيث يضمن ذلك نجاح استثماره والاستفادة منه على أكمل وجه.

مع ازدياد المشاريع العقارية المملكة، ظهرت مجموعة كبيرة من شركات التطوير العقاري والمطورين العقاريين، مما جعل اختيار الشركة المناسبة أمرا ليس بالسهل، خصوصا إن لم يكن المستثمرون على دراية تامة بكافة مبادئ وخطوات التطوير العقاري.

سنقدم لكم في هذا المقال تعريف التطوير العقاري والمهام التي يقوم بها المطور العقاري، بالإضافة إلى أهم خطوات التطوير العقاري الناجح.

يمكن تعريف التطوير العقاري بأنه نوع من الأعمال التجارية التي ظهرت مع التقدم الذي شهده قطاع الإعمار وتشييد المباني والمشاريع الضخمة، والتي تحتاج إلى تخطيط دقيق ومسبق، ويتشعب التطوير العقاري ليشمل الإصلاح الجزئي أو الكلي للعقارات القديمة، أو تجديد المباني القائمة، أو شراء الأراضي الخالية وإقامة مشروع مبتكر عليها، ومن ثم القيام بعملية تسويق عقاري جيد لبيع العقار أو الاستفادة منه بأقصى حد.

لتحقيق ذلك، تقوم الشركات المعنية بتطوير منطقة أو موقع معين، أو إعادة بناء مبنى قائم وتحديثه وفق خطة مدروسة، وتكمن أهمية التطوير العقاري في وضع فكرة المشروع، حيث تقوم بدراسة الجدوى، ومصادر التمويل، وتعيين المقاول، ودراسة التسويق واستراتيجية المبيعات، مما يضمن نجاح المشروع بشكل متميز.

يمتلك المطور العقاري خيارات متعددة ومعرفة دقيقة بالسوق العقاري، وعند إشرافه على مشروع معين، يعمل المطور مع العديد من الجهات المختلفة على مدى مراحل التطوير العقاري، ويشمل ذلك المهندسين المعماريين، ومخططي المدن، والمفتشين الحكوميين، والمقاولين، والمحامين، والسماسرة، مما يضمن حصوله على نظرة شاملة بانوراميه لكافة تفاصيل المشروع، الأمر الذي يظهر مواطن الضعف والقوة للمشروع الذي يشرف عليه قبل البدء به، ويساعده على تقديم الفكرة الأفضل للمشروع.

خطوات التطوير العقاري

تتحكم طبيعة المشروع ومعطياته وظروفه المكانية والزمانية في تحديد خطوات التطوير العقاري، لكن هنالك بعض الخطوات الأساسية التي تسهم بشكل كبير في نجاح المشروع وتحقيق أعلى قدر ممكن من الربح. تتجلى أهمية المطور العقاري من اللحظة الأولى لدراسة فكرة المشروع، وتأتي خطوات التطوير الأساسية على النحو التالي:

1. إعداد كافة الأفكار المتعلقة بتنفيذ المشروع، يعتبر إعداد الأفكار من أهم مراحل التطوير العقاري، ويعتمد ذلك على رؤية المطور ومعرفته بحاجات السوق العقاري والمجتمع عموما، ويقوم خلال هذه المرحلة بإعداد دراسات مالية وفنية أولية للتأكد من جدوى المشروع واحتمالية نجاحه.


2. مرحلة التنفيذ المبدئي للأفكار (القياس والتأكد)، تتمثل هذه المرحلة في بلورة الأفكار، وذلك عن طريق دراسة الموقع وعمل الدراسات المالية والتصاميم المبدئية للمشروع، ومن ثم تجهيز دراسات السوق، والجدوى المالية، والتصاميم التي تؤهل المطور للحصول على التراخيص اللازمة لتنفيذ المشروع.


3. مرحلة التصاميم النهائية، بعد الحصول على التراخيص، تأتي بعد ذلك مرحلة التصاميم النهائية، والبدء بالتفاوض على عقود البناء، وتحديد المقاول المعتمد للتعاقد معه، والتعاقد مع الممولين للحصول على تمويل عقاري للمشروع.


4. مرحلة توقيع العقود، عند الانتهاء من التصاميم النهائية والوصول إلى اتفاق على كافة تفاصيل المشروع، يتم توقيع العقود الخاصة بالمشروع، ويشمل ذلك عقود البناء، والتمويل، والتوريد، والتسويق وغيرها.


5. مرحلة التنفيذ (البناء)، عند إعطاء الضوء الأخضر لبدء البناء، يقوم المطور أو شركة التطوير بمتابعة سير العمل وفق الخطة الزمنية والمالية والنطاق المرسومة للمشروع، ويقوم المطور بالإشراف المباشر والمتابعة الدقيقة على كافة جوانب البناء، بما في ذلك متابعة التغيرات وحل المشاكل التي تطرأ على المشروع، وتقديم حلول لها بأقل التكاليف المادية والزمانية الممكنة.


6. المرحلة النهائية (التسليم والافتتاح)، تتمثل المرحلة النهائية من مراحل تطوير عقار ما في افتتاح المشروع بعد اكتمال البناء، والتأكد من جاهزيته للاستخدام، والإشراف على الحملة الإعلامية له في حال كان مشروعا تجاريا، بالإضافة إلى التعاقد مع شركات إدارة المشروع.

لا تنتهي مهمة المطور بعد انتهاء خطوات التطوير العقاري السابقة، حيث تكمن أهمية التطوير العقاري بإدارة العقار الجديد ومتابعة تشغيله، مع المحافظة على قيمته وتسويقه بشكل مستمر، مما يضمن أعلى قدر من الأرباح على مدار السنوات.

نصائح عند التعاقد مع المطور العقاري

للاطمئنان على مستقبل أي مشروع عقاري، يجب التأكد من بعض الأمور قبل التعاقد مع شركة التطوير أو المطور، وهي:

• الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات حول المطور وتاريخه وخبرته.


• الاستفسار عن كافة المعلومات التفصيلية حول مشروعك، ولا تكتفي بالبيانات المتاحة في وسائل الدعاية، فلك الحق أن تطلب خرائط الموقع المختار من المطوّر وطرح أي سؤال يخطر ببالك، بما في ذلك وقت الإنجاز بشكل دقيق.


• دراسة كافة التكاليف والتأكد من رأس المال.


• معرفة مخاطر المشروع والخطط البديلة والاستعداد لأي طارئ.


• وضع شروط جزائية في حال لم يستطع المطور إكمال المشروع لسبب أو لآخر، وعليك أن تعرف كيف تتعامل في حال تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع.


• الاستفسار عن خدمات المطور العقاري لما بعد مرحلة انتهاء المشروع، إذ يحبذ معرفة كافة الخطط المستقبلية لدعم المشروع وتسويقه.

هذا مختصر لموضوع التطوير العقاري وأتمنى أن أكون وفقت في ذلك والسلام عليكم.

sakg999@