التنفيذ في عقود الإيجار

من المؤكد أن عقد الإيجار أكثر العقود في التعامل بين الأفراد إن لم يكن أكثرها وأهمها، وسبب ذلك يعود لما يرتبه الإيجار من أهمية لأطرافه، فبالنسبة للمؤجر فإن الإيجار يهيئ له فرصة استثمار أمواله بأسلوب مضمون يوفر له موارد مالية دون فقدان ملكية المأجور، وبالنسبة للمستأجر بوجه خاص يرتب الإيجار أسلوبا للانتفاع بالأموال بالتكاليف أقل بكثير من ثمن شرائها، فالإيجار يجعل منفعة المأجور في متناول من هو في حاجة إليه ولا يستطيع شراءها لعجزه عن تسديد ثمنها أو لحاجته الموقتة للمأجور.

إلا أن هذا النوع من العقود والذي أصبح موحدا والكترونيا يكثر فيه الخلاف بين أروقة المحاكم لسبب مماطلة المستأجر في دفع الأجرة أو إتلاف العين المستأجرة، ولذا بإمكان أصحاب العقارات ومن خلال عقد الإيجار الموحد والمسجل في شبكة إيجار الالكترونية التقدم لمحاكم ودوائر التنفيذ مباشرة عبر البوابة الالكترونية لوزارة العدل، في حالة عدم وفاء المستأجر بقيمة الأجرة عند استحقاقها، حيث يعامل عقد الإيجار الموحد كسند تنفيذي يصدر استنادا عليه أمر تنفيذي ينفذ فورا وفق إجراءات نظام التنفيذ.

وبناء على ما سبق ولأهمية هذا الموضوع سأتحدث عن المادة 25 من نظام التنفيذ التي تنص على «لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات، أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانا للأجور المستحقة»، وتطبيق إجراءات هذه المادة لا يكون إلا بالشروط التالية:

أولا: أن يكون الدائن مؤجر العقار، أي يجب أن يكون الدائن طالب الحجز مؤجرا للعقار بغض النظر عما إذا كان مالكا له أم صاحب حق انتفاع عليه، وبغض النظر عن طبيعة العقار.

ثانيا: أن يكون المطلوب الحجز ضده مستأجرا، بمعنى يجب أن يكون المدين المراد الحجز ضده مستأجرا بغض النظر عما إذا كان مستأجرا أصليا أو من الباطن.

ثالثا: أن يكون الدين المراد الحجز لاقتضائه ناشئا عن علاقة عقد الإيجار، بحيث يكون الدين من الديون المتولدة عن عقد الإيجار، كالأجرة والتعويضات عن تلفيات أوقعها المستأجر بالعين المؤجرة أو المقابل المستحق للمؤجر، بسبب امتناع المستأجر عن رد العين المؤجرة في الموعد المحدد.

رابعا: وقوع الحجز على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة بأن مناط الحجز التحفظي في هذه الحالة أن يضمن المؤجر حقه بالحجز على المنقولات الموجودة بالعين التي أجرها للمستأجر، وهو ما يعني ضرورة وجود المنقولات المراد حجزها تحفظيا في العين المؤجرة.

خامسا: أن تكون المنقولات مملوكة للمستأجر لأنه ووفقا لمبدأ شخصية الحقوق والالتزامات فلا يجوز الحجز على مال مملوك لغير المدين لاستيفاء دين في ذمته، وعلى ذلك لا يجوز الحجز على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة إذا دفع المستأجر بأنها ليست ملكا له وأثبت ذلك.

وما لا يعلمه بعض المواطنين بأن العين المؤجرة للسكنى وحالة عجز المستأجر دفع قيمة الإيجار بسبب قلة دخله المادي أو انعدام دخله المادي، وكان العقد المبرم بينه وبين المؤجر عقدا موحدا عبر منصة إيجار، فإن له الطلب من محكمة التنفيذ إحالة الدعوى إلى لجنة مختصة في سداد ديون الإيجار للمواطن الذي لا يستطيع سداد قيمة أجرة سكنه.

expert_55@