7 محددات لتحسين أداء المؤشر العقاري

طرح عقاريون ومحامون مهتمون بالشأن العقاري 7 محددات لتحسين جودة المؤشر العقاري لوزارة العدل، مقدرين للوزارة مبادرتها بإيجاد المؤشر في وقت لم يكن هناك بديل له، لافتين إلى 5 سلبيات نتجت عن الأداء الحالي للمؤشر، الأمر الذي نفاه مدير الإعلام والنشر بوزارة العدل إبراهيم الطيار، مشيرا في تصريح لـ «مكة» إلى أن المؤشر الحالي يعكس عدد الصفقات، ومبالغ الإفراغات المسجلة في قواعد بيانات كتابات العدل، ونوع العقار أرضا أو عمارة أو شقة، بحسب ما سجل أثناء عملية الإفراغ.

وتضمنت المحددات التي يقترحها العقاريون:

1. أن يعتمد على الوصف العيني الذي يحسب العقار وما عليه من منتجات.


2. أن يتجاوب مع الوضع العام للسوق.


3. أن يكون شاملا ويوفر جميع المعلومات حول العقارات في مختلف المدن.


4. الاستعانة بخبراء دوليين ومحللين والاستفادة من تجارب ناجحة في دول أخرى.


5. إنشاء جهاز متكامل يتولى وضع الأنظمة والتشريعات اللازمة لإدارة المؤشر.


6. أن يكون المؤشر معتمدا ويعطى قيمة اعتبارية.


7. أن يوفر معلومات تساهم في اتخاذ القرارات المناسبة.

اجتهاد من العدل

ويشير رئيس لجنة المحامين بغرفة الشرقية سلمان العمري إلى أن المؤشر العقاري ليس من صلب عمل وزارة العدل وإن كانت مبيعات العقارات تتم عن طريق كتابات العدل بالوزارة، لكنه اجتهاد من الوزارة ولا تلام على عدم دقة المؤشر الذي يجب أن تلزم به الجهة التي تمثل العقاريين وهي هيئة العقار بعد تفعيلها.

تجارب جديرة بالدراسة

ويقول المحامي المهتم بالشأن العقاري الدكتور أحمد العوذلي إن وزارة العدل لن تمانع في تطوير المؤشر ليعطي معلومات أكثر دقة، ويمكن الاستعانة في هذا المجال بخبرات محلية وأجنبية وتجارب ناجحة في دول أخرى، لافتا إلى أن التجربتين الأمريكية والبريطانية جديرتان بالدراسة والاهتمام. وأضاف بالإمكان إنشاء جهة مستقلة للمؤشر لكنها لا بد أن ترتبط بوزارة العدل، نظرا لأن كتابة العدل هي من يصدر صكوك الأراضي.

دقة التسعير مطلوبة

ولفت المثمن العقاري المعتمد علي آل سرور إلى أهمية تأسيس مؤشر فاعل يعتمد على معلومات دقيقة ويدار من جهة مستقلة، مشيرا إلى أنه لا يكفي تحديد أسعار الأراضي في الأحياء بشكل شامل، بل لا بد من تسعير الأراضي بحسب موقعها ورقمها. وأكد أن ذلك يتطلب جهودا مضاعفة نظرا للمساحة الشاسعة للسعودية، مشددا على أهمية تطوير جهات مثل الصندوق العقاري ووزارتي الإسكان والزراعة لخططها المستقبلية بما يضمن للمؤشر الدقة. ولفت إلى أهمية أن تكون صكوك أراضي المنح غير قابلة للتداول، وسحب المنحة بعد فترة محددة إذا لم تستثمر.

مؤشر بحجم السوق

وأشار المستثمر العقاري عيسى الدوسري إلى أن المؤشر العقاري الحديث يتطلب توفير معلومات حديثة ومتجددة حتى لا يكون متأخرا عن المطبق في دول أخرى، وذلك بإتاحة خرائط وصور بيانية فضلا عن الأسعار المقدرة للأراضي بالاعتماد على آراء مثمنين عقاريين معتمدين. وأكد أنه لا يوجد ما يمنع من إيجاد مؤشر عقاري على غرار مؤشر سوق المال يمثل القطاع العقاري السعودي الذي يعد الأكبر في الشرق الأوسط.

تخبط وتضارب

ويلفت عضو اللجنة الوطنية العقارية ورئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد إلى أن عدم وجود المؤشر الفاعل والواقعي لما يحدث في سوق العقار من حركة بيع وشراء ووساطة وعدم تفعيل دور هيئة العقار التي أنشئت أخيرا أدى إلى تخبط وتضارب آراء كثير من المحللين العقاريين أو الاقتصاديين حول ما يحدث في سوق العقار. وأشار إلى أن انخفاض العقار إذا كان وفق آليات العرض والطلب ليس به مشكلة ولكن المشكلة تكمن في إثارة الهلع والخوف لدى المستثمرين وأغلبهم من الناس العاديين الذين يتأثرون بما يسمعون وقد يبيعون عقارات اشتروها بأسعار عالية سابقا بأسعار متدنية خوفا من انخفاضات أكبر. ودعا إلى الحذر مما يكتب في وسائل التواصل في هذا الصدد، وأخذ المعلومات من جهات موثوق بها.

انتظار 3 رمضان

من جانبه أشار الخبير العقاري عضو اللجنة العقارية السابق بغرفة الشرقية عمر العسيس إلى أن حركة البيع والشراء للعقارات بالمنطقة الشرقية تكاد تكون معدومة حاليا، حيث ينتظر المستثمرون في العقار قرارات جديدة ستصدر عن وزارة الإسكان حدد موعدها بـ3 رمضان المقبل، لافتا إلى أن من يبيع حاليا من المستثمرين هم في العادة ممن يحتاجون للسيولة المالية. وقال إن القطاع العقاري في السعودية يمر حاليا بحركة تصحيحية تدريجية شملت بشكل خاص العقارات التي تقع في أطراف المدن، حيث انخفضت أسعار عقارات سكنية في غرب الدمام مثلا بنسبة تتراوح بين 30 - 40% وعقارات تجارية من 20 - 25% كما في ضاحية الملك فهد والفيصلية وحي النور، بينما لم تتعد نسبة الانخفاض في عقارات أوساط المدن 10%.

تصحيح

لكن على النقيض، يرى عدد من المحللين الاقتصاديين والعقاريين أن هناك عمليات تصحيح وانخفاضات في أسعار العقار تجاوزت 60% في بعض الحالات ساهمت في تحريك لقطاع العقار الذي عانى طويلا من الركود. فقد أشار المحلل محمد العنقري إلى وجود تصحيح حقيقي في سوق العقار يسبق القرارات الجديدة لوزارة الإسكان، لافتا إلى إيقاف مزاد بواجهة استثمارية في إحدى المدن بسبب تدني الأسعار المقدمة.

وفي السياق ذاته، أكد العقاري عبدالرحمن المنصور انخفاض قيمة الصفقات العقارية الأسبوعية في ظل تراجع المؤشر العقاري بشكل مستمر على مدى أسابيع دون وجود دليل على توقف نزيف النقاط التي يفقدها، هو ما يقلق بحسب رأيه كثيرا من العقاريين التقليديين الذين اعتادوا على أرباح مضاعفة من طرح المزادات سابقا.

أوجه انتقاد العقاريين للمؤشر

1. يكتفي بإعلان أسعار الأراضي في الأحياء دون تسعيرها حسب موقعها ورقمها.


2. أدى إلى تخبط وتضارب آراء كثير من المحللين حول مستجدات سوق العقار.


3. لا يحدد الأسعار بناء على آراء مثمنين عقاريين معتمدين.


4. يعتمد على أسعار الأرض الخام، وليس على ما يبنى على الأرض ما يجعل القيم المعتمدة غير دقيقة.


5. عدم دقة عرضه للأسعار الحقيقية للعقارات مسؤول عن اللغط المثار حاليا حول ارتفاع أو انخفاض العقار.