أكد مختصون أن موافقة هيئة السوق المالية على طرح وحدات صناديق استثمار عقارية، وهو ما بات يعرف بـ «صناديق الريت»، للاكتتاب العام والتداول في سوق الأسهم لا تعني بأي شكل من الأشكال أن الصندوق مأمون وخال من المخاطر، مؤكدين على ضرورة دراسة نشرة الصندوق قبل اتخاذ قرار الاستثمار فيه. وحددوا 3 أمور مهمة يجب تفحصها بشكل جيد، والرجوع لأهل الاختصاص في حال عدم فهمها، مشيرين إلى أن التريث بالشراء إلى ما بعد الطرح في السوق يجنب المستثمر مخاطر الهبوط.

وأوضحوا أن هذا النوع من الصناديق يختلف عن غيره، حيث تركز وحدات الصندوق في قطاع واحد، وهو ما يدعو للتأكد قبل الدخول في الاستثمار.

وأشاروا إلى أن من بين الملاحظات على هذه الصناديق، وجود عميل واحد يملك أكثر من وحدة يسعى الصندوق لامتلاكها، وتقييم الوحدات بأسعار أعلى من قيمتها، وعدم تنوع أصول الصندوق.

وشهدت الأشهر الأخيرة من العام الماضي ومطلع العام الحالي 2018، ظهور العديد من صناديق «الريت» التي طرحت من قبل عدد من البنوك والشركات التمويلية.

الشراء بعد الطرح للتداول

وأوضح المحلل المالي ومدير مركز زادا للاستشارات حسين الرقيب أن موافقة هيئة السوق المالية شكلية من حيث اكتمال إجراءات الطرح، وليست ضمانا لنجاح الصندوق.

ودعا الأفراد المقبلين على الاكتتاب في صناديق الريت إلى الشراء بعد الطرح في حال المخاوف من جدوى الاكتتاب، خاصة بعد هبوط بعض أسهم الصناديق التي طرحت في السوق بنحو 10% من قيمة السهم الواحد حين الاكتتاب.

تزايد حصتها في السوق

وقال الرقيب في حديثه لـ «مكة» إن صناديق الريت وبشكل مبسط هي الاستثمار في عقار قائم يتم طرحه من خلال اكتتاب يسهم فيه الأفراد بنسبة محددة من رأس المال، حيث تختلف تلك الأسهم عن غيرها بفرض رسوم إدرارية حين الاكتتاب بواقع 2% تقريبا، مبينا أنه وفي الغالب تكون تلك الأرباح ثابتة إلى حد ما، وفي حالة الهبوط قد يتراوح ذلك بين 10% إلى 20% كون الاستثمار في عقار ثابت دخله مستمر، متوقعا أن تأخذ صناديق الريت حصة لا بأس فيها من السوق، كونها سحبت سيولة واضحة من بعض الأسهم المطروحة في السوق.

لا يوجد ما يدعو للقلق

وأفاد الرقيب أنه يجب التأكد قبل شراء الوحدات من شروط وأحكام الصندوق، وهي متاحة على الموقع الالكتروني لمدير الصندوق والموقع الالكتروني لهيئة السوق المالية، مبينا أن جميع الاستثمارات بشكل عام لا بد أن تكون بها مخاطرة، ولكن متفاوتة.

وأشار إلى أن نسب المخاطرة تنخفض كلما زاد عدد المدن المستثمر فيها من قبل الصندوق، وكذلك كلما تنوعت العقارات بحيث تكون ما بين تجاري وسكني وأبراج وأسواق تجارية ونحو ذلك.

عائد 6% سنويا مجز

ولفت الرقيب إلى أن العائد السنوي في حدود 6% يعد مجديا للمستثمرين في تلك الصناديق، منوها إلى أن الحذر يجب أن يكون مبنيا على مؤشرات واضحة، ولذلك في حال المخاوف التريث إلى حين نزول السهم وشرائه من السوق، تجنبا لاحتمال تداوله بأقل من سعر الاكتتاب.

وفيما يتعلق بالمخاوف من التلاعب بتقييم العقار، أشار الرقيب إلى أن التقييم عادل ولا يمكن أن يتم التلاعب فيه، فهو خاضع للرقابة المشددة وإشراف تام من قبل السوق المالية، وفي حالة وجود أي تلاعب فإنه يتحول إلى النيابة العامة، لذا ليس من السهل أن تفقد تلك الصناديق المصداقية من أجل كسب المال بتلك الطرق وبالأمد القصير.

الاطلاع يجنب المخاطر

من جهته أكد خبير الاستثمار العمراني ورئيس شركة إيجاد للاستثمار المهندس علي المحسن أن قرار الاستثمار من دون الاطلاع على الشروط والأحكام ودراسة محتواها ينطوي على مخاطر عالية، داعيا المستثمر إلى الاطلاع على المعلومات التفصيلية عن أهداف واستراتيجية الصندوق وعوامل المخاطرة، ودراستها بعناية للتمكن من تقدير مدى المخاطر المحتملة.

وأوضح أن صناديق الريت أداة استثمارية ضمن السوق، ولا يعني التسييل وجود مشكلة حيث إن الصندوق الذي حقق أرباحا سينتقل إلى استثمارات أخرى من خلال عمل المطورين في القطاع، مشددا على أن آلية طرح الصناديق لا تحدث بشكل عشوائي، كون أول من يستثمر في ذلك هو الصندوق المالي، لذلك لن يكون طرحه مجرد الاستحواذ على سيولة دون وجود أصول واستثمارات جدية داخل القطاع.

معايير مهمة يجب قراءتها

وحول المعايير المهمة التي يجب أن ينظر إليها المستثمر في نشرة الصندوق، أشار المحسن إلى ثلاثة أمور مهمة يجب أن يقرأها المستثمر وهي:

1 مذكرة الطرح من خلال موقع الصندوق والتي تتضمن كامل التفاصيل التي يسأل عنها المستثمر، من حيث شرعية الاستثمار والأرباح المتوقعة ومتى يتم صرفها.

2 معرفة المشاريع التي استثمر فيها الصندوق، فلا بد من معرفة كم نسبة المشاريع القائمة في الوقت الراهن والتي تم شراؤها، لأن ذلك أمر مهم، كون بعض الصناديق تجزئ رأس المال بنسب متفاوتة على المشاريع القائمة وغيرها.

3 من هم المستثمرون الذين دخلوا في الصندوق، فإن دخول بعض المستثمرين يعطي ثقلا لذلك الاستثمار ونحو ذلك.

صيغة جديدة للاستثمار

وقال المحسن إن العقار استثمار ضخم غير متاح لكثير من الأفراد الدخول فيه، لذلك ظهرت صيغة تمكن أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة من الاستثمار في العقار عبر هذه الصناديق، مبينا أن صناديق الريت أقرت في السعودية منذ عامين، والتي اشترط فيها بإلزام الصناديق بتوزيع 90% من صافي الأرباح، مما يجعلها أفضل بكثير من صناديق الاستثمار العقاري.

كيف يتم طرح صندوق الريت؟

• التقديم على هيئة السوق بطلب طرح الصندوق
• موافقة الهيئة من حيث المبدأ على الطرح
• العقار قيمته مليون ريال على سبيل المثال
• يتم تحويله إلى 1000 وحدة، كل وحدة بقيمة 1000 ريال
• يطرح للاكتتاب إلى حين وصول القيمة مليون ريال ويغلق الصندوق
• الصندوق دخله السنوي 100 ألف ريال، تكون نسبة الدخل 100 ريال للوحدة

ماذا تتضمن بيانات هيئة السوق في إعلانها عن صناديق الريت؟

• على المستثمر الاطلاع على المعلومات الواردة في شروط وأحكام الصندوق قبل اتخاذ قرار الاستثمار
• يمكن الحصول على الشروط والأحكام من الموقع الالكتروني لمدير الصندوق وموقع هيئة السوق المالية
• قرار الاستثمار من دون الاطلاع على الشروط والأحكام ودراسة محتواها، قد ينطوي على مخاطر عالية
• دراسة المعلومات التفصيلية عن أهداف واستراتيجية الصندوق، بعناية لتقدير مدى جدوى الاستثمار
• في حال تعذر فهم محتويات الشروط والأحكام، وتقدير المخاطر المصاحبة، يفضل استشارة مستشار مالي مرخص
• لا ينظر إلى موافقة الهيئة على طرح وتسجيل وإدراج وحدات الصندوق على أنها مصادقة على جدوى الاستثمار فيه
• قرار الهيئة بالموافقة يعني أنه قد تم الالتزام بالمتطلبات النظامية بحسب نظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية.