جدة تعزز مكانتها كمركز استثماري استراتيجي مدفوعاً بالتوسع في مشاريع البنية التحتية والتحديثات التنظيمية
الأحد، ١٨ أكتوبر ٢٠٢٦
في إطار فعالية "جيه إل إل" السنوية لقطاع العقارات التي استضافتها جدة، كشف عدد من خبراء الشركة أن زخم النمو القوي في المشهد العقاري والاستثماري بمدينة جدة في عام 2026 يعود إلى الاستثمارات الضخمة في البنية التحتية، والتحديثات المتعلقة بملكية المستثمرين الأجانب، وتزايد نضج السوق.
وسلطت المناقشات التي جرت خلال الفعالية وجمعت ممثلين عن القطاع، الضوء على الفرص والتحديات التي تشكل ملامح المنطقة الغربية في المملكة العربية السعودية، مع تركيز خاص على مدينة جدة. واستعرض المشاركون التطورات الرئيسية في قطاعات الصناعة والخدمات اللوجستية والضيافة والتجارة في المدينة، وقدموا رؤىً حول عوامل الاقتصاد الكلي التي تدفع عجلة التحول في المنطقة. كما استعرض خبراء "جيه إل إل" خمسة محاور رئيسية ترسم ملامح السوق السعودية في عام 2026، وهي: التغييرات التنظيمية، ومشاريع التطوير المرتبطة بالفعاليات، وتزايد نضج السوق، والانضباط المالي، وتوسع فرص القطاع الخاص.
وفي هذا السياق، قال سعود السليماني، الرئيس التنفيذي ورئيس قسم أسواق رأس المال في شركة "جيه إل إل" في السعودية: "لقد ساهم تطور السياسات التنظيمية والقدرات الرقمية القوية للقطاع العقاري في تعزيز الشفافية في جميع أنحاء المملكة. ويمنح هذا النضج المتنامي المستثمرين الثقة اللازمة للنظر إلى المملكة العربية السعودية باعتبارها سوقاً ترقى إلى المستويات والمعايير المؤسسية العالمية. وفي الوقت نفسه، تعمل الفعاليات الكبرى المؤكدة على تسريع وتيرة التطوير في قطاعات الضيافة والسكن والمشاريع متعددة الاستخدامات داخل المدن المضيفة. وفي ظل ترشيد الإنفاق وتضخم التكاليف، بات المطورون يفضلون تسليم المشاريع على مراحل بدلاً من تنفيذ مشاريع ضخمة دفعة واحدة. ويوفر هذا التحول فرصاً جديدة، حيث نشهد مشاريع قائمة على الشراكات تساهم في توسيع قاعدة رأس المال وتعزيز دور القطاع الخاص في دفع عجلة النمو في المملكة".
وصنّف محللو "جيه إل إل" مدينة جدة كسوق متنوعة ومدفوعة بالطلب، وتستمد زخمها من قطاعات التجارة والصناعة والسياحة ومشاريع تطوير الواجهات البحرية. ويستند نمو المدينة إلى عوامل داعمة تتمثل في تضافر السياسات وتطور البنية التحتية، بما في ذلك ضريبة الأراضي الملائمة (بنسبة 2.5%) واللوائح الجديدة الخاصة بملكية الأجانب؛ كما ساهمت توسعة مطار الملك عبد العزيز الدولي بتكلفة 115 مليار ريال وعمليات الربط المستمرة عبر قطار الحرمين السريع في تعزيز جاذبية جدة كوجهة استثمارية قائمة بذاتها.
وتأكد دور جدة باعتبارها البوابة الأكثر أماناً وسهولةً في الوصول إليها داخل المملكة، وذلك بفضل تسجيلها رقماً قياسياً في مناولة الحاويات بلغ 540,107 حاويات نمطية خلال شهر يوليو 2026. وتمثل هذه الأرقام ما يقرب من 90% من الإجمالي الوطني، و42.7% من إجمالي واردات البضائع من حيث القيمة. ويضع هذا الطلب ضغوطاً على القدرات الصناعية المحلية، حيث تقترب نسبة إشغال المستودعات من 90%، مع وجود نقص حاد في المساحات عالية الجودة من الفئة "أ" التي تشكل حالياً أقل من 10% من إجمالي المخزون المتاح.
وفي ظل تطور ديناميكيات التجارة بين موانئ المملكة المطلة على البحر الأحمر والخليج، سلطت "جيه إل إل" الضوء على أن شبكة السكك الحديدية "الجسر البري" المرتقبة، التي تبلغ تكلفتها 100 مليار ريال سعودي (26.6 مليار دولار) وتربط بين جدة والرياض والدمام، سترسخ مساراً حيوياً لسلاسل الإمداد يمتد عبر أرجاء المملكة. وبالنسبة للمطورين والمستأجرين، يعد هذا المستوى المعزز من الربط عاملاً حاسماً في تحديد مواقع الأصول الصناعية واللوجستية المستقبلية، بما يضمن استقرار العمليات التشغيلية على المدى الطويل.
وسلطت الدكتورة سارة قاسم، نائب الرئيس الأول ورئيس قسم الفنادق في شركة "جيه إل إل" السعودية، الضوء على التحديات التي يواجهها قطاع الضيافة السعودي، وتناولت كيفية تأثير الموقع الاستراتيجي، وتكاليف التطوير، والعلامة التجارية، والعمليات التشغيلية، وإدارة الأصول على نجاح أو فشل استثمار أحد الفنادق. وقالت: "لا يمكن للموقع المتميز وحده أن يعوض عن المنتج غير المناسب. فالنجاح يتحقق من خلال مواءمة السوق، والعلامة التجارية، والموقع الاستراتيجي، وتنوع الغرف، والتوقيت مع الطلب الفعلي. ويجب أن يدرك المستثمرون أن الفندق المزدحم لا يعني بالضرورة كونه فندقاً مربحاً. علاوة على ذلك، تتشكل عوائد الاستثمار إلى حد كبير قبل الافتتاح بفترة طويلة، من خلال التصميم الفعال، والنفقات الرأسمالية المنضبطة، وتنوع الغرف المناسب، والتحكم الدقيق في تكاليف ما قبل الافتتاح والتشغيل. وتعد الإدارة الفعالة للأصول، ووضع معايير لمقارنة الأداء، والتعديل المستمر أموراً أساسية لحماية هوامش الربح، وتحسين العوائد الإجمالية، وتعظيم قيمة التخارج".
واستعرض مارون ديب، رئيس خدمات المشاريع والتطوير لمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا في شركة "جيه إل إل"، التحديات المرتبطة بإدارة دورة حياة مشاريع البناء الجديدة في ظل ضغوط التكلفة. وقال "يعد التضخم العالمي، وضغوط سلاسل الإمداد، واحتدام المنافسة، عوامل تعيد تشكيل آليات تنفيذ مشاريع البناء في المملكة، وتدفع السوق نحو مرحلة أكثر انضباطاً وتوجيهاً وفق برامج عمل محددة. ويعد تطبيق استراتيجيات مرنة وفعالة للمشتريات أمراً مهماً للغاية، لا سيما مع تركز التضخم في مجالات ومهن رئيسية، لضمان اليقين بشأن التكاليف والالتزام بالجداول الزمنية للتسليم وخطط المشاريع، وذلك في ظل سرعة تطور المشهد التنموي في المملكة العربية السعودية".
الأسئلة الشائعة
1) سؤال: كيف تختلف محركات الطلب العقاري بين المدن السعودية الرئيسية؟
الإجابة: في العاصمة السعودية، يُعزى النمو في المقام الأول إلى النشاط الحكومي، والطلب على مقرات الشركات، والزخم في أسواق المال. وتعتمد كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة نموذجاً قائماً على السياحة الدينية، مع قصر ملكية العقارات على نطاق حدود المدينتين. في حين تقدم جدة نموذجاً استثمارياً متنوعاً وفريداً تدعمه مشاريع الواجهات البحرية، والأنشطة التجارية والسياحية والصناعية.
2) سؤال: ما هي اتجاهات الأداء الحالية عبر مختلف القطاعات العقارية في جدة؟
الإجابة: أظهرت مدينة جدة أداءً قوياً قائماً على الطلب في جميع فئات الأصول الرئيسية. في قطاع المكاتب، تعد نسبة الإشغال من الفئة "أ" محدودة بشكل لا يصدق بنسبة 92-96%، في حين لا تزال نسبة الإشغال في قطاع التجزئة قوية بين 88-93%، مع وصول المساحات الرئيسية إلى 3,700 ريال سعودي للمتر المربع. وسجل القطاع السكني 36.6 مليار ريال سعودي عبر نحو 30,500 معاملة في عام 2025، بينما يستهدف قطاع الضيافة توفير أكثر من 40,000 غرفة بحلول عام 2030. ويقترب استيعاب المستودعات في القطاع الصناعي من 90%، مع وجود شواغر أقل من 5%.
3) سؤال: ما هي أبرز الاختناقات التي تؤثر حالياً على العمليات اللوجستية في جدة؟
الإجابة: تتركز القيود الحالية المتعلقة بسلاسل الإمداد في جدة بشكل رئيسي في الجوانب البرية لا البحرية، حيث ينبع التحدي من صعوبة نقل البضائع بكفاءة من أرصفة الميناء إلى الوجهات الداخلية مثل الرياض. ويواجه هذا المسار ضغوطاً ناجمة عن حركة النقل البري اليومية التي تصل إلى 20 ألف شاحنة، والزيادات الموسمية في تدفق الشاحنات عبر مسارات التفتيش والتخليص الجمركي، فضلاً عن النقص الحاد في المستودعات عالية الجودة من الفئة "أ". ويعد توسيع المناطق الجمركية، وتطبيق أنظمة التخليص المسبق، وإنجاز مشروع شبكة السكك الحديدية "الجسر البري" في نهاية المطاف، خطوات حيوية لتخفيف هذه الضغوط.
وسلطت المناقشات التي جرت خلال الفعالية وجمعت ممثلين عن القطاع، الضوء على الفرص والتحديات التي تشكل ملامح المنطقة الغربية في المملكة العربية السعودية، مع تركيز خاص على مدينة جدة. واستعرض المشاركون التطورات الرئيسية في قطاعات الصناعة والخدمات اللوجستية والضيافة والتجارة في المدينة، وقدموا رؤىً حول عوامل الاقتصاد الكلي التي تدفع عجلة التحول في المنطقة. كما استعرض خبراء "جيه إل إل" خمسة محاور رئيسية ترسم ملامح السوق السعودية في عام 2026، وهي: التغييرات التنظيمية، ومشاريع التطوير المرتبطة بالفعاليات، وتزايد نضج السوق، والانضباط المالي، وتوسع فرص القطاع الخاص.
وفي هذا السياق، قال سعود السليماني، الرئيس التنفيذي ورئيس قسم أسواق رأس المال في شركة "جيه إل إل" في السعودية: "لقد ساهم تطور السياسات التنظيمية والقدرات الرقمية القوية للقطاع العقاري في تعزيز الشفافية في جميع أنحاء المملكة. ويمنح هذا النضج المتنامي المستثمرين الثقة اللازمة للنظر إلى المملكة العربية السعودية باعتبارها سوقاً ترقى إلى المستويات والمعايير المؤسسية العالمية. وفي الوقت نفسه، تعمل الفعاليات الكبرى المؤكدة على تسريع وتيرة التطوير في قطاعات الضيافة والسكن والمشاريع متعددة الاستخدامات داخل المدن المضيفة. وفي ظل ترشيد الإنفاق وتضخم التكاليف، بات المطورون يفضلون تسليم المشاريع على مراحل بدلاً من تنفيذ مشاريع ضخمة دفعة واحدة. ويوفر هذا التحول فرصاً جديدة، حيث نشهد مشاريع قائمة على الشراكات تساهم في توسيع قاعدة رأس المال وتعزيز دور القطاع الخاص في دفع عجلة النمو في المملكة".
وصنّف محللو "جيه إل إل" مدينة جدة كسوق متنوعة ومدفوعة بالطلب، وتستمد زخمها من قطاعات التجارة والصناعة والسياحة ومشاريع تطوير الواجهات البحرية. ويستند نمو المدينة إلى عوامل داعمة تتمثل في تضافر السياسات وتطور البنية التحتية، بما في ذلك ضريبة الأراضي الملائمة (بنسبة 2.5%) واللوائح الجديدة الخاصة بملكية الأجانب؛ كما ساهمت توسعة مطار الملك عبد العزيز الدولي بتكلفة 115 مليار ريال وعمليات الربط المستمرة عبر قطار الحرمين السريع في تعزيز جاذبية جدة كوجهة استثمارية قائمة بذاتها.
وتأكد دور جدة باعتبارها البوابة الأكثر أماناً وسهولةً في الوصول إليها داخل المملكة، وذلك بفضل تسجيلها رقماً قياسياً في مناولة الحاويات بلغ 540,107 حاويات نمطية خلال شهر يوليو 2026. وتمثل هذه الأرقام ما يقرب من 90% من الإجمالي الوطني، و42.7% من إجمالي واردات البضائع من حيث القيمة. ويضع هذا الطلب ضغوطاً على القدرات الصناعية المحلية، حيث تقترب نسبة إشغال المستودعات من 90%، مع وجود نقص حاد في المساحات عالية الجودة من الفئة "أ" التي تشكل حالياً أقل من 10% من إجمالي المخزون المتاح.
وفي ظل تطور ديناميكيات التجارة بين موانئ المملكة المطلة على البحر الأحمر والخليج، سلطت "جيه إل إل" الضوء على أن شبكة السكك الحديدية "الجسر البري" المرتقبة، التي تبلغ تكلفتها 100 مليار ريال سعودي (26.6 مليار دولار) وتربط بين جدة والرياض والدمام، سترسخ مساراً حيوياً لسلاسل الإمداد يمتد عبر أرجاء المملكة. وبالنسبة للمطورين والمستأجرين، يعد هذا المستوى المعزز من الربط عاملاً حاسماً في تحديد مواقع الأصول الصناعية واللوجستية المستقبلية، بما يضمن استقرار العمليات التشغيلية على المدى الطويل.
وسلطت الدكتورة سارة قاسم، نائب الرئيس الأول ورئيس قسم الفنادق في شركة "جيه إل إل" السعودية، الضوء على التحديات التي يواجهها قطاع الضيافة السعودي، وتناولت كيفية تأثير الموقع الاستراتيجي، وتكاليف التطوير، والعلامة التجارية، والعمليات التشغيلية، وإدارة الأصول على نجاح أو فشل استثمار أحد الفنادق. وقالت: "لا يمكن للموقع المتميز وحده أن يعوض عن المنتج غير المناسب. فالنجاح يتحقق من خلال مواءمة السوق، والعلامة التجارية، والموقع الاستراتيجي، وتنوع الغرف، والتوقيت مع الطلب الفعلي. ويجب أن يدرك المستثمرون أن الفندق المزدحم لا يعني بالضرورة كونه فندقاً مربحاً. علاوة على ذلك، تتشكل عوائد الاستثمار إلى حد كبير قبل الافتتاح بفترة طويلة، من خلال التصميم الفعال، والنفقات الرأسمالية المنضبطة، وتنوع الغرف المناسب، والتحكم الدقيق في تكاليف ما قبل الافتتاح والتشغيل. وتعد الإدارة الفعالة للأصول، ووضع معايير لمقارنة الأداء، والتعديل المستمر أموراً أساسية لحماية هوامش الربح، وتحسين العوائد الإجمالية، وتعظيم قيمة التخارج".
واستعرض مارون ديب، رئيس خدمات المشاريع والتطوير لمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا في شركة "جيه إل إل"، التحديات المرتبطة بإدارة دورة حياة مشاريع البناء الجديدة في ظل ضغوط التكلفة. وقال "يعد التضخم العالمي، وضغوط سلاسل الإمداد، واحتدام المنافسة، عوامل تعيد تشكيل آليات تنفيذ مشاريع البناء في المملكة، وتدفع السوق نحو مرحلة أكثر انضباطاً وتوجيهاً وفق برامج عمل محددة. ويعد تطبيق استراتيجيات مرنة وفعالة للمشتريات أمراً مهماً للغاية، لا سيما مع تركز التضخم في مجالات ومهن رئيسية، لضمان اليقين بشأن التكاليف والالتزام بالجداول الزمنية للتسليم وخطط المشاريع، وذلك في ظل سرعة تطور المشهد التنموي في المملكة العربية السعودية".
الأسئلة الشائعة
1) سؤال: كيف تختلف محركات الطلب العقاري بين المدن السعودية الرئيسية؟
الإجابة: في العاصمة السعودية، يُعزى النمو في المقام الأول إلى النشاط الحكومي، والطلب على مقرات الشركات، والزخم في أسواق المال. وتعتمد كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة نموذجاً قائماً على السياحة الدينية، مع قصر ملكية العقارات على نطاق حدود المدينتين. في حين تقدم جدة نموذجاً استثمارياً متنوعاً وفريداً تدعمه مشاريع الواجهات البحرية، والأنشطة التجارية والسياحية والصناعية.
2) سؤال: ما هي اتجاهات الأداء الحالية عبر مختلف القطاعات العقارية في جدة؟
الإجابة: أظهرت مدينة جدة أداءً قوياً قائماً على الطلب في جميع فئات الأصول الرئيسية. في قطاع المكاتب، تعد نسبة الإشغال من الفئة "أ" محدودة بشكل لا يصدق بنسبة 92-96%، في حين لا تزال نسبة الإشغال في قطاع التجزئة قوية بين 88-93%، مع وصول المساحات الرئيسية إلى 3,700 ريال سعودي للمتر المربع. وسجل القطاع السكني 36.6 مليار ريال سعودي عبر نحو 30,500 معاملة في عام 2025، بينما يستهدف قطاع الضيافة توفير أكثر من 40,000 غرفة بحلول عام 2030. ويقترب استيعاب المستودعات في القطاع الصناعي من 90%، مع وجود شواغر أقل من 5%.
3) سؤال: ما هي أبرز الاختناقات التي تؤثر حالياً على العمليات اللوجستية في جدة؟
الإجابة: تتركز القيود الحالية المتعلقة بسلاسل الإمداد في جدة بشكل رئيسي في الجوانب البرية لا البحرية، حيث ينبع التحدي من صعوبة نقل البضائع بكفاءة من أرصفة الميناء إلى الوجهات الداخلية مثل الرياض. ويواجه هذا المسار ضغوطاً ناجمة عن حركة النقل البري اليومية التي تصل إلى 20 ألف شاحنة، والزيادات الموسمية في تدفق الشاحنات عبر مسارات التفتيش والتخليص الجمركي، فضلاً عن النقص الحاد في المستودعات عالية الجودة من الفئة "أ". ويعد توسيع المناطق الجمركية، وتطبيق أنظمة التخليص المسبق، وإنجاز مشروع شبكة السكك الحديدية "الجسر البري" في نهاية المطاف، خطوات حيوية لتخفيف هذه الضغوط.