تضمين العقود حالة القوة القاهرة يجنب الطرفين النزاعات القضائية

أكد مستشار قضائي أن جائحة كورونا فرضت الهيكلة وإعادة التوازن لعقود الأمد الطويل بما يرضي طرفي العقد، لافتا إلى أن هذه العقود تتضمن مخاطر كبيرة للمستأجرين، حيث إن معظمها يغفل حالة القوة القاهرة وتفشي الأوبئة ولم يتم تضمينها في العقود، مما يؤدي إلى حصول نزاعات قضائية بخصوص بقاء الإيجار على حاله أو تخفيضه.

الظروف القاهرة

وأشار المختص القانوني والمستشار لدى عدد من البنوك الدكتور سلمان الظفيري خلال لقاء بغرفة الشرقية عبر تطبيق زووم إلى أن العقود طويلة الأمد تحمل عادة مخاطر يسببها تبدل الظروف، لافتا إلى المرور بظروف مشابهة في أيام حرب الخليج، حيث كان يجب الالتزام بتضمين العقود التي تصاغ فقرات تتعلق بالظروف القاهرة والأوبئة والكوارث، إلا أن ذلك لم يحدث على نطاق واسع.

قبول الدعاوى

ولفت إلى أن عقد الإيجار هو عقد بيع لازم لمنفعة مقابل مبلغ مالي أو عوض ولا يمكن فسخه إلا برضا الطرفين، وهو يختلف عن عقد الكفالة أو الوكالة والذي يمكن فسخه من الوكيل أو الكفيل ، مشيرا إلى أن كثيرا من المتضررين من توقف أو تضرر أعمالهم بسبب كورونا تقدموا بدعاوى للمحاكم بهدف إلغاء أو تخفيض مبالغ فترة الانقطاع عن العمل، بحيث لا يتم دفعها لأصحاب العقارات ، لافتا إلى أن قبول الدعاوى يأتي على قاعدة « لاضرر ولا ضرار « ولأن الجائحة عامة والتوقف جاء بناء على قرار رسمي.

لا فسخ للعقود

وأفاد الظفيري بوجود خلاف شرعي بخصوص انفساخ العقد من عدمه بعد تفشي الأوبئة ، إلا أن أغلب الجمهور هم مع أن عقد الإيجار لا ينفسخ، وهو النظام المعمول به بالمملكة، حيث إن عدم انفساخ العقد هو أفضل لحفظ الحقوق ، ولكن على المتضرر اللجوء للقضاء الذي يستدعي مختلف الأطراف ذات العلاقة للوصول إلى حل مناسب وفق قاعدة عدم الضرر لأي طرف.

الاستعانة بخبراء

وذكر أن القاضي والجهاز القضائي عامة ليسوا أصحاب شأن في تحديد الضرر، حيث تتم إحالة الأمر إلى قسم الخبراء في المحاكم، وقد تتم الاستعانة بعاملين في القطاع العقاري ومختصين بتوثيق العقود لتحديد الضرر الذي لحق بالمستأجر لقاء توقف عمله بشكل كامل أو جزئي لتحديد المبالغ التي يمكن التنازل عنها من قبل المؤجر أو صاحب العقار ، لافتا إلى أن الدولة لا علاقة لها بتعويض طرفي العقد باعتبار أنها ليست طرفا، إلا أنها قدمت دعما غير مباشر لأطراف العقود عن طريق تأجيل الدفعات لدى البنوك.

رد الدعاوى

وأوضح أن صاحب العقار أو المؤجر يستطع بدوره إثبات أن المستأجر لم يتأثر كثيرا بالجائحة وكانت أعماله عن طريق البيع الالكتروني وليس عن طريق عين العقار المستأجر ، ولا بد هنا من إظهار ذلك بالوثائق المؤكدة للحكم ببطلان دعوى المستأجر، لافتا إلى أن القضاء في المملكة مفتوح ويمكن استئناف القضايا التي لم يصدر فيها حكم نهائي رضي به طرفا العقد ، وبرغم توقف العمل لدى محلات أوعقارات أخرى إلا أن بقاء آلات وتجهيزات المستأجر فيها يؤكد أنه يستفيد من العقار حتى ببقاء الآلات والتجهيزات فيه، وهذا بحد ذاته يلزمه بدفع الإيجار .

تخفيض الإيجار

وحول استفسار حول مدى أحقية من يتم تخفيض رواتبهم من موظفي القطاع الخاص بإقامة دعاوى بتخفيض أيجار المسكن المستأجر عن شهور سابقة تم الاتفاق عليها، أشار إلى أن الأمر يدخل في إطار التضامن الاجتماعي، ويمكن أن يتم التخفيض بنسبة معينة لتخفيف أثر انخفاض الراتب، مشيرا إلى أن من يتعرضون لتخفيض الراتب يمكن ترتيب أوضاعهم بتخفيض تكاليفهم الشهرية لاستيعاب هذه الفترة الحرجة، وحتى الحصول على فرص وظيفية أفضل.