أكد عقاريون وقانونيون أن أهم ما يميز نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها هو القوة التي اكتسبها من خلال إقراره من مجلس الوزراء، لافتين إلى أنه لن يستطيع أي أحد من الملاك الاستفراد برأيه أو الامتناع عن سداد قيمة الخدمات لجمعية الملاك، بعد بدء تطبيق النظام ولائحته في 19 محرم المقبل.

وأوضحوا أن ما يتم العمل به حاليا هو وقف الخدمات عن المماطلين والممتنعين عن دفع قيمة الخدمات والرفع بشكوى عليه إلى المحاكم المختصة، حيث يهدد بوقف حسابه البنكي في حال رفض سداد مبالغ الخدمات لجمعية الملاك.

وأشاروا إلى أن النظام تضمن وجود جزاءات للمخالفين ستتضح بشكل أكبر عند صدور النظام في العام الهجري الجديد، لافتين إلى أن تشكيل جمعية الملاك يرسخ مفهوم الملكية الجماعية للوحدات في المباني والعقارات التي يتم بيعها، ويحقق مفهوما متقدما لحوكمة العلاقة بين الأطراف كافة.

منع من السفر

وأكد نائب رئيس لجنة المحامين السابق والعضو الحالي باللجنة صباح المري أن وقف بعض الخدمات والمنع من السفر ووقف الحسابات الشخصية هو مصير من يتخلف عن دفع المستحقات التي عليه لمجلس الملاك باعتبارها من الحقوق الخاصة التي يلزم بدفعها كل شخص ضمن مجمع سكني مشترك، حيث يستطيع مجلس الملاك إما توكيل محام أو رفع دعوى لدى المحكمة العامة بطلب إلزام الممتنع عن الدفع بسداد ما عليه من مستحقات والالتزام لاحقا بدفع المبالغ المطلوبة منه لقاء الخدمات المشتركة بالمبنى، وإن رفض يصدر بحقه صك يلزمه بدفع المستحقات .

وأكد المري أن الحق واحد سواء كان المبلغ صغيرا أو كبيرا، وقد كان الممتنعون عن دفع الحقوق الشخصية ومنهم الذين يمتلكون شققا سكنية أو وحدات سكنية ضمن عمارات أو مجمعات سكنية حتى ما قبل تفشي كورونا يلزمون بالدفع بعد تقديم دعوى عليهم من المتضررين، وإذا لم يستجيبوا للدعوة ويدفعوا المبالغ التي عليهم، يتم سجنهم، إلا أن الدولة أوقفت السجن بسبب تفشي الجائحة، فكان وقف بعض الخدمات والحسابات البنكية هو الحل، مشيرا إلى أن هذا الأسلوب هو الذي يلزم هؤلاء بالدفع الفوري.

وقف الحسابات

وأكد رئيس اتحاد الملاك لأحد المجمعات السكنية ذات الملكية المشتركة مصطفى شولي أن العقوبات حاليا لا تتضمن سجن الممتنع عن دفع المستحقات المتعلقة بالملكية المشتركة بسبب الجائحة، ولكن المحكمة ما زالت حتى الآن تحكم بوقف الحسابات المصرفية وبعض الخدمات الأساسية، من أجل الضغط على الممتنع عن الدفع لسداد ما عليه، حيث يستجيب مثل هؤلاء في أغلب الحالات بالدفع الفوري، فلا أحد يستغني عن الخدمات الأساسية أو الحساب البنكي، وبعد السداد يفرج فورا عما تم إيقافه.

منع الاستفادة

وأكد الشولي أن نظام الجمعيات الجديد سيعطي المزيد من القوة لنظام تملك العقارات المشتركة الذي يتشكل الآن من أعضاء منتخبين عددهم خمسة، لافتا إلى أن الإجراء الذي كان يتخذه مجلس الاتحاد للشخص الذي يرفض دفع ما عليه من مبالغ قبل سريان النظام الجديد هو المنع من الاستفادة من الخدمات العامة الأساسية والمرافق، وعند الإصرار بعدم الالتزام بالأنظمة المتفق عليها في المجلس يتم تقديم شكوى لدى الجهات المختصة التي تلزم المالك بالدفع، مع توقيعه تعهدا مكتوبا بضرورة الالتزام.

وأشار إلى أن من بين منع الخدمات عمن لا يلتزم بالدفع في المبنى، وضع قفل الكتروني على المصعد لا تتجاوز قيمته 1000ريال ويباع في محلات بيع المنتجات الأمنية، ويزود بمفتاح له كل من دفع المستحقات التي عليه.

تقليل عبء المحاكم

وأشار المحامي والمستشار القانوني مشعل الشريف إلى أن اللائحة وضعت النقاط على الحروف بخصوص النزاع المتعلق بعدم دفع بعض الملاك ما عليهم من حقوق حيال دفع ما عليهم من مبالغ مستحقة سواء للمياه أو الكهرباء المشتركة بالعمارة وتكاليف حارس الأمن، حيث كانت سابقا تحل عن طريق المحاكم، والآن أكدت اللائحة أن الرسم هو ضمن الأمور الأساسية التي يجب أن يدفعها من يمتلك وحدة ضمن مجمع سكني، لافتا إلى أن ذلك سيرفع عبئا كبيرا كان يشغل المحاكم.

الحل الودي

وأشار رئيس اللجنة العقارية السابق خالد بارشيد إلى أن حالات النزاع على الخدمات العامة بالمبنى كانت تحل في السابق إما بشكل ودي أو تقدم للمحاكم العامة للفصل فيها، حيث يتم جمع الأطراف ذوي العلاقة لوضع الحل خصوصا للخدمات المشتركة، أما الآن فلا حاجة لذلك بعد إقرار النظام، مشيرا إلى أن النظام سيفرض قوته بعد التطبيق الفعلي المرتقب محرم المقبل .

وقال بارشيد إن النظام يعالج بحسب لائحته التحديات اليومية التي قد تحدث من بعض الملاك من قبيل رفض دفع المبالغ المستحقة عليهم وعدم الاهتمام بالخدمات العامة بالمبنى بما أعطاه من صلاحيات لجمعيات الملاك بقوة النظام لأداء دورها، كما حدد من خلال الصكوك حدود ملكية كل في المبنى والأجزاء التي تخوله التصرف بعد أخذ موافقة جمعية الملاك المشرفة، وبما لا يؤثر على السلامة العامة للمبنى.

زيادة التملك

وأفاد بارشيد بأن النظام الجديد جاء ليرفع من مستوى الخدمات عموما للعقارات المملوكة، متوقعا أن يرفع نسبة التملك للعقارات بشكل كبير، حيث إن ما يهم المستفيد هو وجود نظام يحكم نظام تملك العقارات في المباني التي تباع بالكامل، ويكون الملاك مشرفين عليها عن طريق مجلس أو جمعية الملاك للمبنى، والتي تتكون عادة من 4 أو 5 أعضاء يتم انتخابهم بالتصويت، أو يمنحون العضوية بالتزكية، مشيرا إلى إحصائية حديثة للهيئة العامة للإحصاء تشير إلى ارتفاع نسبة الشقق المشغولة بأسر سعودية إلى 44% خلال النصف الأول من هذا العام، مبينا أن النظام الجديد سيدفع للمزيد من تملك العقارات في المباني.

عقوبات ضمنية

وأكد عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية السابق والمستثمر في إدارة الأملاك عبدالله الدامغ أن اللائحة المنظمة لملكية العقارات وفرزها وإن لم تحدد عقوبات بعينها للمخالفين ضمن ملكية المباني المشتركة، فإنها أعطت صلاحيات لجمعية الملاك للرفع للجهات المختصة، لافتا إلى أن النظام الذي تم انتظاره طويلا تميز بالكفاءة والمرونة، وجاء مفصلا ومدعوما بقرار ملزم حول التنفيذ من مجلس الوزراء، وعالج أهم الأمور التي كانت موضع تساؤلات عند الرغبة في تملك عقارات سكنية ضمن مبان مشتركة، منوها بأن النظام الجديد سيعطي قوة دافعة لنشاط السوق العقاري بعد إزالة مخاوف الراغبين في التملك من عدم وضوح بعض الأمور المتعلقة بحدود الملكيات وحدود الواجبات والحقوق لكل الأطراف، حيث تبين أن النظام يسري على كل مالك أو من يخلفه في الملكية في تحمل التبعات والواجبات، ولا مكان للتملص من أداء ما عليه بعد أن أصبح الأمر واجبا بقوة النظام.