علي شهاب - الدمام

أوضح عضو الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين محمد الهندي أن هناك نوعين من التقدير للقيمة السوقية للعقار: الأول هو المبلغ المقدر الذي ينبغي على أساسه مبادلة العقار في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب في إطار معاملة على أساس محايد بعد تسويق مناسب، حيث يتصرف كل طرف من الأطراف على أساس من المعرفة والحصافة دون قسر أو إجبار، أما الثاني فيسمى قيمة التصفية، وهي التي يمكن تحصيلها على نحو معقول من بيع عقار في إطار زمني محدود.

ولفت الهندي خلال ورشة عمل نظمتها غرفة الشرقية بعنوان «القراءة المهنية لتقارير التقييم العقاري» إلى أن طريقة احتساب قيمة العقار تعتمد على 3 معايير، مبينا أن تقارير التقييم باعتبارها الوثيقة التي يصدرها المقيم لعملائه تتضمن نتيجة التقييم وتكون مستوفية لالتزامات المقيم ومتوافقة مع معايير التقييم المعتمدة.

وأشار إلى أن صياغة التقدير للقيمة تعتمد على نوعين من التقارير، الأول هو التقرير الملخص أو المختصر، والذي يتضمن القيمة وكيفية حسابها، والآخر هو التقرير التفصيلي الذي يتضمن تفاصيل أوفى.

تحقيق الاشتراطات

وأكد على دور عملية التقييم العقاري في ظل تشديد العقوبات على المقيمين غير المعتمدين، منوها بأن الجمعية السعودية للتقييم كجهة مرخصة أوضحت أن المقيم المعتمد يجب أن يكون قد درس منهج 107، وحضر بنجاح 2000 ساعة تدريب، وحقق اشتراطات الهيئة المتعلقة بعمل المقيم.

السعر والتكلفة

وميز الهندي خلال الورشة التي أدارها عضو اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية محمد السبحي، الفرق بين السعر والتكلفة والقيمة، موضحا أن السعر يعني المبلغ الفعلي للتبادل التجاري، وأما التكلفة فهو المبلغ المطلوب للامتلاك أو الإنتاج، كما أن القيمة تعد التقدير للمبلغ المحتمل تحقيقه في السوق.

أنواع القيمة

وحول أهم نواع القيمة العقارية قال الهندي إن النوع الأول هو القيمة الاستثمارية، وهي قيمة العقار من وجهة نظر مستثمر محدد بالاعتماد على مجموعة أهداف ومعايير خاصة بالمستثمر، قد تكون القيمة الاستثمارية أعلى أو أقل من القيمة السوقية. والنوع الثاني هو القيمة الخاصة، وهي قيمة عقار مرتبط ماديا أو وظيفيا أو اقتصاديا بعقار آخر أو قيمة عقار لمشتر له مصلحة خاصة. أما النوع الثالث فهو القيمة التكاملية، وهي تعد قيمة إضافية تنشأ عن دمج حقين عقاريين أو أكثر وتمثل حالة محددة من القيمة الخاصة.

نوعان من القيمة التقديرية

• مبلغ مقدر يتم على أساسه مبادلة العقار في تاريخ التقييم بين مشتر وبائع

• قيمة التصفية، وهي التي يمكن تحصيلها على نحو معقول من بيع عقار في إطار زمني محدود

3 معايير لاحتساب قيمة العقار

• نطاق العمل للمقيم

• موقع التنفيذ

• تقدير قيمة التقييم