الأراضي البيضاء ولعبة الكراسي الموسيقية
مكاشفات
مكاشفات
الاحد - 24 يوليو 2016
Sun - 24 Jul 2016
خمسة أشهر تفصلنا عن بداية دفع الرسوم على أراضي المرحلة الأولى من نظام رسوم الأراضي البيضاء، ورغم استمرار العد التنازلي لنهاية أكبر تجارة أضرت بالاقتصاد وبالمواطنين، ما زال كثير من كبار محتكري الأراضي يروجون لفكرة أن أسعار الأراضي مستقرة وأنها لن تتأثر. فهل هم مقتنعون فعلا بذلك؟ أم إنها ممارسات تضليلية لمصالح خاصة؟
خلال السنوات العشر الماضية ارتفعت أسعار الأراضي كمتوسط أكثر من 300%. هذه الزيادة لا تتناسب مع الزيادة في القوة الشرائية للمواطنين، فإذا لم يكن سبب ارتفاع أسعار الأراضي مصدره القوة الشرائية للمواطنين، فما هو مصدره إذن؟ كان لزيادة الإنفاق الحكومي بسبب الطفرة النفطية الدور الأكبر في رفع أسعار الأراضي، وسمح بذلك إمكانية احتكار الأراضي واكتنازها لسنوات طويلة من دون كلفة، فمع تزايد المشاريع الحكومية وتزايد أرباح كثير من رجال الأعمال، اتجهت كثير من تلك الأرباح إلى سوق العقار - خاصة بعد انهيار سوق الأسهم. فأصبحت الأراضي ملاذا آمنا ومربحا للتجار، ومع الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي ازدادت قناعتهم في نجاح خيارهم بالاتجاه إلى العقار، وبالتالي زادت أكثر السيولة المتجهة إلى الأراضي. استمرت أسعار الأراضي في الارتفاع إلى أن بدأ نمو الأسعار بالتباطؤ ثم التوقف شبه الكلي في عام 2014. أي قبل هبوط أسعار النفط. حيث وصلت أسعار الأراضي لمستويات أصبح من الصعب معها أن تجد مشتريا من المواطنين الراغبين في استخدامها أو حتى من المطورين. وبعد أن انخفضت أسعار النفط وبدأت الحكومة في تقليص إنفاقها بدأ الاتجاه العكسي للأسعار. انخفضت السيولة التي يملكها التجار وبالتالي انخفضت كمية السيولة التي تدخل سوق العقار، وبدأ معها هبوط تدريجي للأسعار لكنه هبوط بطيء، وهنا جاءت اللائحة النهائية لرسوم الأراضي، حيث فاقت اللائحة كثيرا من التوقعات، وكانت مُحكمة وشاملة ومعها دخلت سوق الأراضي مرحلة جديدة، ستدفع أسعار الأراضي للهبوط بشكل متسارع، ومع كل مرحلة من مراحل الرسوم ستنخفض الأسعار أكثر.
خلال عشر سنوات ارتفع سعر الأرض التي كانت قيمتها 200 ألف ريال إلى 800 ألف ريال، فكم يمكن أن تنخفض أسعار الأراضي مع نهاية الطفرة النفطية وبدء تطبيق رسوم الأراضي؟ مع غياب السبب الرئيسي لارتفاع أسعار الأراضي خلال السنوات العشر الماضية - الإنفاق الحكومي المرتفع - ووجود حافز جديد يكسر الاحتكار ويزيد المعروض بأسعار أقل، فإننا قد نشهد عودة الأسعار لما كانت عليه قبل الطفرة الأخيرة، خاصة مع بداية المرحلة الرابعة لرسوم الأراضي وهي المرحلة الأكبر تأثيرا، أي إن الأسعار قد تشهد مع المرحلة الرابعة انخفاضا يصل إلى 70%.
على الأرجح ستشهد الأسعار انخفاضا تدريجيا مع دخول الرسوم لكل مرحلة، في المرحلة الأولى من الرسوم والتي ستشمل الأراضي الخام فقط قد نشهد انخفاضا يتراوح بين 20-30%. أما المرحلتان الثانية والثالثة فقد نشهد انخفاضا في الأسعار بين 30-50%، حيث ستدخل كميات كبيرة من الأراضي المطورة مدفوعة برسوم المرحلة الأولى، وفي الوقت نفسه سيبدأ تطبيق الرسوم على الأراضي التي تم الانتهاء من تطويرها بالإضافة إلى كل الأراضي التي كانت مجمدة في السنوات السابقة. أما المرحلة الرابعة والأهم فهي التي سنشهد فيها انخفاضا في الأسعار يتراوح بين 50-70%، هذه المرحلة ستقضي عمليا على ممارسات الاحتكار، فلن يكون ممكنا لأي شخص أن يحتفظ بأكثر من 10 آلاف متر مربع في المدينة الواحدة إلا إذا دفع الرسوم.
ولكن، هل يمكن أن تحدث مفاجأة وترتفع أسعار الأراضي رغم فرض الرسوم؟ في عالمنا لا يوجد مستحيل، ولكن هناك احتمالات، واحتمال ارتفاع الأسعار أقرب للمستحيل، فالحالة الوحيدة التي يمكن أن ترتفع الأسعار فيها هي أن ترتفع أسعار النفط إلى مستويات غير مسبوقة. كأن تصل الأسعار إلى أكثر من 120 دولارا للبرميل، وأن تستمر الأسعار بالارتفاع 5 دولارات سنويا إلى أجل غير مسمى، وأن يترافق مع هذا الارتفاع زيادة في الإنفاق الحكومي شبيه بما حدث في السنوات العشر الماضية. وأن تستمر الزيادة في الإنفاق مع كل زيادة في الأسعار.
هل يجهل كبار تجار الأراضي هذه الحقائق وأن فرص ارتفاع الأسعار شبه معدومة وأن الأقرب هو انخفاض كبير في الأسعار؟ ربما، ولكنهم على الأرجح ينشرون الطمأنات حتى يتسنى لهم الهروب قبل البقية، فليس من صالحهم نشر التشاؤم أو الاعتراف بصعوبة الوضع في سوق الأراضي، لأنهم سيكونون أكبر المتضررين. سوق الأراضي في السعودية شبيهة بلعبة الكراسي الموسيقية، الكراسي هي المشترون - ذوو القدرة الشرائية المرتفعة - والتجار هم من يدور حول الكراسي، والموسيقى لم تتوقف منذ عقود طويلة. عدد الكراسي - المشترين ذوي القدرة الشرائية المرتفعة - أقل بكثير من عدد الذين يدورون حول الكراسي. لو كنت من اللاعبين الصغار، هل ستنتظر إلى أن تتوقف الموسيقى فجأة ويجلس الكبار وتجد نفسك وحيدا بلا مشتر؟ أم إن الحكمة تقتضي أن تجلس بكرسيك الآن، رغم كل التطمينات التي تحاول ثنيك عن ذلك؟
إن كنت من صغار ملاك الأراضي أو متوسطيهم - والحديث هنا عمن يملك الأراضي بغرض التجارة وليس الاستخدام - وكنت تعتقد أن أسعار النفط سترتفع قريبا إلى أعلى من 120 دولارا وتستمر في الارتفاع إلى أجل غير مسمى، وأن الحكومة سترفع إنفاقها وتستمر في رفعه سنويا - فسيكون بقاؤك في هذه السوق منطقيا رغم عدم منطقية توقعاتك بخصوص أسعار النفط. ولكن إذا كنت تعتقد أن مستويات أسعار النفط الحالية مستمرة أو أنها بحد أقصى لن تتجاوز 100 دولار، فهذا يعني أن أسعار الأراضي مقبلة على اتجاهين لا ثالث لهما: الثبات أو الانخفاض. فما الذي يجعلك تحتفظ بأرضك؟ وما هو المنطق في عدم خروجك من هذه السوق في أقرب فرصة ممكنة؟ الربح مستحيل، والخسارة ممكنة. إن قمت ببيع كل ما تملك من أراض ولم تنخفض الأسعار، فأنت لم تخسر ولم تربح. وإن بعت ما تملك وانخفضت الأسعار لاحقا، فهذا يعني أنك تفاديت خسائر حتمية. المستفيد الوحيد من عدم بيعك ما تملك من أراض الآن، هم كبار تجار الأراضي. الحكمة تقتضي أن تخرج من هذه السوق في أسرع وقت ممكن، وأن تتغدى بكبار تجار الأراضي قبل أن يتعشوا بك، وثق يقينا أنهم يبحثون حاليا بشكل حثيث عمن يشتري ملايين الأمتار التي يمتلكونها بأقل الخسائر.
وإن كان كل ما كتبته أعلاه غير مقنع، فيمكنك التأكد بنفسك لتختبر حقيقة قناعات كبار التجار: إن كنت تملك أرضا مساحتها عشرة آلاف متر مربع وقيمتها خلال الفترة الماضية 10 ملايين على سبيل المثال، فاعرضها على أحد كبار تجار الأراضي بتسعة ملايين، إن كان يدعي أن الأسعار لم ولن تنخفض، فهذا يعني أنه سيقبل بشرائها بتسعة ملايين وبيعها بعشرة ملايين ليربح مليونا بأقل مجهود. أليس كذلك؟ نعم، لو كان فعلا مقتنعا بما يقول فيفترض أن يشتريها. ولكنه سيرفض شراءها، لأن أفعاله تختلف عن أقواله، والأفعال هي مرآة القناعات الحقيقية عندما يتعلق الأمر بالسوق. بل إنني أجزم أنك لو عرضتها بثمانية ملايين فإنه أيضا لن يشتري. ولتزداد يقينا، اعرض الأرض على أكثر من تاجر، كلهم سيرفضون الشراء. لماذا؟ لأنهم حاليا يبحثون عن أقرب مخرج للهروب ولن يراكموا مزيدا من الأراضي.
كبار التجار يعلمون أن لعبة الكراسي ستتوقف موسيقاها قريبا، وهم يبحثون الآن عن أفضل مقعد، ولو تأخرت في بيع ما تملك، فإنهم سيتبوؤون الكراسي قبلك ولن يبقى لك كرسي ولا مشتر. وستنهار أسعار الأراضي كأحجار الدومينو المتساقطة، وستضطر لبيع أرضك بخسارة كبيرة، فلا تجعل نفسك ضحية لهم.
[email protected]
خلال السنوات العشر الماضية ارتفعت أسعار الأراضي كمتوسط أكثر من 300%. هذه الزيادة لا تتناسب مع الزيادة في القوة الشرائية للمواطنين، فإذا لم يكن سبب ارتفاع أسعار الأراضي مصدره القوة الشرائية للمواطنين، فما هو مصدره إذن؟ كان لزيادة الإنفاق الحكومي بسبب الطفرة النفطية الدور الأكبر في رفع أسعار الأراضي، وسمح بذلك إمكانية احتكار الأراضي واكتنازها لسنوات طويلة من دون كلفة، فمع تزايد المشاريع الحكومية وتزايد أرباح كثير من رجال الأعمال، اتجهت كثير من تلك الأرباح إلى سوق العقار - خاصة بعد انهيار سوق الأسهم. فأصبحت الأراضي ملاذا آمنا ومربحا للتجار، ومع الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي ازدادت قناعتهم في نجاح خيارهم بالاتجاه إلى العقار، وبالتالي زادت أكثر السيولة المتجهة إلى الأراضي. استمرت أسعار الأراضي في الارتفاع إلى أن بدأ نمو الأسعار بالتباطؤ ثم التوقف شبه الكلي في عام 2014. أي قبل هبوط أسعار النفط. حيث وصلت أسعار الأراضي لمستويات أصبح من الصعب معها أن تجد مشتريا من المواطنين الراغبين في استخدامها أو حتى من المطورين. وبعد أن انخفضت أسعار النفط وبدأت الحكومة في تقليص إنفاقها بدأ الاتجاه العكسي للأسعار. انخفضت السيولة التي يملكها التجار وبالتالي انخفضت كمية السيولة التي تدخل سوق العقار، وبدأ معها هبوط تدريجي للأسعار لكنه هبوط بطيء، وهنا جاءت اللائحة النهائية لرسوم الأراضي، حيث فاقت اللائحة كثيرا من التوقعات، وكانت مُحكمة وشاملة ومعها دخلت سوق الأراضي مرحلة جديدة، ستدفع أسعار الأراضي للهبوط بشكل متسارع، ومع كل مرحلة من مراحل الرسوم ستنخفض الأسعار أكثر.
خلال عشر سنوات ارتفع سعر الأرض التي كانت قيمتها 200 ألف ريال إلى 800 ألف ريال، فكم يمكن أن تنخفض أسعار الأراضي مع نهاية الطفرة النفطية وبدء تطبيق رسوم الأراضي؟ مع غياب السبب الرئيسي لارتفاع أسعار الأراضي خلال السنوات العشر الماضية - الإنفاق الحكومي المرتفع - ووجود حافز جديد يكسر الاحتكار ويزيد المعروض بأسعار أقل، فإننا قد نشهد عودة الأسعار لما كانت عليه قبل الطفرة الأخيرة، خاصة مع بداية المرحلة الرابعة لرسوم الأراضي وهي المرحلة الأكبر تأثيرا، أي إن الأسعار قد تشهد مع المرحلة الرابعة انخفاضا يصل إلى 70%.
على الأرجح ستشهد الأسعار انخفاضا تدريجيا مع دخول الرسوم لكل مرحلة، في المرحلة الأولى من الرسوم والتي ستشمل الأراضي الخام فقط قد نشهد انخفاضا يتراوح بين 20-30%. أما المرحلتان الثانية والثالثة فقد نشهد انخفاضا في الأسعار بين 30-50%، حيث ستدخل كميات كبيرة من الأراضي المطورة مدفوعة برسوم المرحلة الأولى، وفي الوقت نفسه سيبدأ تطبيق الرسوم على الأراضي التي تم الانتهاء من تطويرها بالإضافة إلى كل الأراضي التي كانت مجمدة في السنوات السابقة. أما المرحلة الرابعة والأهم فهي التي سنشهد فيها انخفاضا في الأسعار يتراوح بين 50-70%، هذه المرحلة ستقضي عمليا على ممارسات الاحتكار، فلن يكون ممكنا لأي شخص أن يحتفظ بأكثر من 10 آلاف متر مربع في المدينة الواحدة إلا إذا دفع الرسوم.
ولكن، هل يمكن أن تحدث مفاجأة وترتفع أسعار الأراضي رغم فرض الرسوم؟ في عالمنا لا يوجد مستحيل، ولكن هناك احتمالات، واحتمال ارتفاع الأسعار أقرب للمستحيل، فالحالة الوحيدة التي يمكن أن ترتفع الأسعار فيها هي أن ترتفع أسعار النفط إلى مستويات غير مسبوقة. كأن تصل الأسعار إلى أكثر من 120 دولارا للبرميل، وأن تستمر الأسعار بالارتفاع 5 دولارات سنويا إلى أجل غير مسمى، وأن يترافق مع هذا الارتفاع زيادة في الإنفاق الحكومي شبيه بما حدث في السنوات العشر الماضية. وأن تستمر الزيادة في الإنفاق مع كل زيادة في الأسعار.
هل يجهل كبار تجار الأراضي هذه الحقائق وأن فرص ارتفاع الأسعار شبه معدومة وأن الأقرب هو انخفاض كبير في الأسعار؟ ربما، ولكنهم على الأرجح ينشرون الطمأنات حتى يتسنى لهم الهروب قبل البقية، فليس من صالحهم نشر التشاؤم أو الاعتراف بصعوبة الوضع في سوق الأراضي، لأنهم سيكونون أكبر المتضررين. سوق الأراضي في السعودية شبيهة بلعبة الكراسي الموسيقية، الكراسي هي المشترون - ذوو القدرة الشرائية المرتفعة - والتجار هم من يدور حول الكراسي، والموسيقى لم تتوقف منذ عقود طويلة. عدد الكراسي - المشترين ذوي القدرة الشرائية المرتفعة - أقل بكثير من عدد الذين يدورون حول الكراسي. لو كنت من اللاعبين الصغار، هل ستنتظر إلى أن تتوقف الموسيقى فجأة ويجلس الكبار وتجد نفسك وحيدا بلا مشتر؟ أم إن الحكمة تقتضي أن تجلس بكرسيك الآن، رغم كل التطمينات التي تحاول ثنيك عن ذلك؟
إن كنت من صغار ملاك الأراضي أو متوسطيهم - والحديث هنا عمن يملك الأراضي بغرض التجارة وليس الاستخدام - وكنت تعتقد أن أسعار النفط سترتفع قريبا إلى أعلى من 120 دولارا وتستمر في الارتفاع إلى أجل غير مسمى، وأن الحكومة سترفع إنفاقها وتستمر في رفعه سنويا - فسيكون بقاؤك في هذه السوق منطقيا رغم عدم منطقية توقعاتك بخصوص أسعار النفط. ولكن إذا كنت تعتقد أن مستويات أسعار النفط الحالية مستمرة أو أنها بحد أقصى لن تتجاوز 100 دولار، فهذا يعني أن أسعار الأراضي مقبلة على اتجاهين لا ثالث لهما: الثبات أو الانخفاض. فما الذي يجعلك تحتفظ بأرضك؟ وما هو المنطق في عدم خروجك من هذه السوق في أقرب فرصة ممكنة؟ الربح مستحيل، والخسارة ممكنة. إن قمت ببيع كل ما تملك من أراض ولم تنخفض الأسعار، فأنت لم تخسر ولم تربح. وإن بعت ما تملك وانخفضت الأسعار لاحقا، فهذا يعني أنك تفاديت خسائر حتمية. المستفيد الوحيد من عدم بيعك ما تملك من أراض الآن، هم كبار تجار الأراضي. الحكمة تقتضي أن تخرج من هذه السوق في أسرع وقت ممكن، وأن تتغدى بكبار تجار الأراضي قبل أن يتعشوا بك، وثق يقينا أنهم يبحثون حاليا بشكل حثيث عمن يشتري ملايين الأمتار التي يمتلكونها بأقل الخسائر.
وإن كان كل ما كتبته أعلاه غير مقنع، فيمكنك التأكد بنفسك لتختبر حقيقة قناعات كبار التجار: إن كنت تملك أرضا مساحتها عشرة آلاف متر مربع وقيمتها خلال الفترة الماضية 10 ملايين على سبيل المثال، فاعرضها على أحد كبار تجار الأراضي بتسعة ملايين، إن كان يدعي أن الأسعار لم ولن تنخفض، فهذا يعني أنه سيقبل بشرائها بتسعة ملايين وبيعها بعشرة ملايين ليربح مليونا بأقل مجهود. أليس كذلك؟ نعم، لو كان فعلا مقتنعا بما يقول فيفترض أن يشتريها. ولكنه سيرفض شراءها، لأن أفعاله تختلف عن أقواله، والأفعال هي مرآة القناعات الحقيقية عندما يتعلق الأمر بالسوق. بل إنني أجزم أنك لو عرضتها بثمانية ملايين فإنه أيضا لن يشتري. ولتزداد يقينا، اعرض الأرض على أكثر من تاجر، كلهم سيرفضون الشراء. لماذا؟ لأنهم حاليا يبحثون عن أقرب مخرج للهروب ولن يراكموا مزيدا من الأراضي.
كبار التجار يعلمون أن لعبة الكراسي ستتوقف موسيقاها قريبا، وهم يبحثون الآن عن أفضل مقعد، ولو تأخرت في بيع ما تملك، فإنهم سيتبوؤون الكراسي قبلك ولن يبقى لك كرسي ولا مشتر. وستنهار أسعار الأراضي كأحجار الدومينو المتساقطة، وستضطر لبيع أرضك بخسارة كبيرة، فلا تجعل نفسك ضحية لهم.
[email protected]
